相続した家の名義が故人のまま　売却前の登記と期限

相続した家を売る前に、名義を変える申請を進めます

相続した家を売る場合は、相続登記（＝相続で受け取った土地・建物の名義を登記の記録で変える申請）が必要です。相続が起きても、不動産の登記名義（＝登記の記録に載っている所有者の名前）は自動では変わりません。名義を変えるには、法務局への申請が必要です。売却の話を進める前に、名義の状況を押さえることが出発点になります。

相続又は遺言により不動産を取得した相続人には、相続登記の申請義務があります。この制度は2024年4月1日に施行されました。同日より前に始まった相続でも、相続登記が終わっていなければ義務化の対象です。長く空き家になっていた家でも、名義が古いままなら売却の前に手順を組み直します。

基本となる期限は、相続が始まったことと、その不動産を取得したことの両方を知った日から3年以内です。亡くなった日から一律に数える仕組みではありません。特定の不動産の存在を具体的に知るまでは、その不動産について申請義務は始まりません。売却相談を受けた時点で、いつ何を知ったかを分けて整理します。

売却の前に集める書類と費用を整理します

遺産分割協議（＝相続人の間で遺産の分け方を決める話し合い）によって名義を変える場合、被相続人の出生から死亡まで連続した戸籍・除籍謄本等が必要書類です。戸籍・除籍謄本等は、親族関係や戸籍の記録を写した書類です。誰が相続人かをたどるために使います。

この場合は、遺産分割協議書（＝遺産を誰が受け取るかを記した書面）と、相続人全員の印鑑証明書も必要書類です。不動産を取得する相続人の住民票も必要です。住民票は、住所を証明する書類です。被相続人の登記上の住所と戸籍等の本籍が異なるときは、同一人物だと示すため、住民票の除票又は戸籍の附票が必要になる場合があります。

相続による所有権移転登記（＝相続で土地・建物の名義を移す登記）には、登録免許税（＝登記の申請にかかる税）がかかります。税率は不動産価額の1000分の4です。不動産価額は、固定資産課税台帳に登録された価格がある場合、原則としてその価格になります。書類と費用を並行して整理すると、売却前の名義変更を進めやすくなります。

売却へ進むための実務手順は4段階です

1. まず、売りたい土地・建物を特定します。次に、相続が始まったことを知った日と、その不動産を取得したことを知った日を整理します。基本の期限は、この両方を知った日から3年以内です。亡くなった日だけで期限を決めません。

2. 遺産分割が済んでいるかを確認します。遺産分割が成立して不動産を取得した場合も、相続登記の申請義務の対象です。遺産分割が成立した後は、その日から3年以内に、分け方に基づく所有権移転登記を申請する追加の義務があります。

3. 遺産分割協議による申請なら、戸籍・除籍謄本等、遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書、不動産を取得する相続人の住民票をそろえます。相続による所有権移転登記は、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。

4. 相続登記を進めたうえで、売却の相談へ移ります。期限内に基本の義務を果たす簡易な方法として、相続人申告登記（＝相続が始まったことと自分が相続人であることを申し出る登記）もあります。ただし、これは不動産の権利関係を公示する登記ではありません。売却には相続登記が必要です。

よくある失敗は、亡くなった日だけで3年を数えることです

よくある失敗は、「亡くなった日から3年以内」とだけ考えることです。死亡日は分かりやすいため、そこだけを基準にしやすいからです。しかし、基本の期限は、相続が始まったことと不動産を取得したことの両方を知った日から3年以内です。特定の不動産の存在を具体的に知るまでは、その不動産の申請義務は始まりません。

もう一つの見落としは、相続が起きれば名義も変わると思い込むことです。登記名義は自動で変わりません。売却時には相続登記が必要です。売却の見込み客を探すことより先に、誰の名義へ変える申請を進めるかを整理します。正当な理由がないのに申請義務を怠ると、過料の対象となり得ます。詳細は当該法令を確認します。

名義変更を先に進めると、売却の相談が具体化します

まとめると、相続した家を売るには相続登記が必要です。相続が始まった日だけで期限を決めず、不動産を取得したことを知った日も整理します。遺産分割の状況を確認し、必要書類をそろえ、不動産所在地を管轄する法務局への申請へ進みます。名義が亡くなった人のままなら、売却の前にこの順番を整えることが大切です。 ご不明な点は、無料相談で個別にお答えしています。お気軽にご相談ください。