接道のない土地と第43条第2項　認定・許可を調べる実務

ミナさん相続した実家の前に、普通の道路につながる道がないんです。もう売れないと思ってました。

リク建て替えができない土地だと、買う人にも説明しにくいですよね？順番に何を見ればいいですか。

タケさん結論から言うと、「再建築できない」と「売れない」は同じ意味じゃないんだよ。道は家の非常口みたいなものだろ？まず、その道が法律上どう見られるかを確かめるんだ。

ミナさん法律上の道路って、それって何ですか？見た目が道なら道路じゃないんですか？

タケさんそこは見た目だけで決めなくていいんだ。建築基準法上の道路、つまり法律で建築のための道路として扱う道かを見るって話なんだよね。

リクでは、道路かどうかを確認してから、例外の手続きがあるかを見るってことでいいですか。

実家の前に道がない土地は売れない？建築基準法第43条第2項の認定・許可という例外

相続した実家の地図を開き、前の道とのつながりが2メートルに届かないように見える。そんな場面では、売却を急ぐほど不安が大きくなります。建築基準法第43条第1項は、接道義務（＝敷地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上つながるという原則）を定めています。ただし、接道しない土地の売買を一律に禁止する規定は、確認済み資料では確認できません。まずは建て替えに関わる条件と、売却そのものを分けて考えます。

第43条第2項には、接道義務を適用しない例外があります。第1号の認定（＝行政が要件を確認して認める手続き）と、第2号の許可（＝行政と審査会の同意を経て認める手続き）です。どちらに当たるかは、所在地や道の状態だけで断定できません。所管特定行政庁（＝その地域の建築の判断をする行政の窓口）へ、土地ごとに確認することが出発点です。

売れないと言われた物件でも、相談はできます。再建築不可・残置物あり・長年の放置もそのままでどうぞ。相談は無料です。

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建築基準法第43条第2項の認定・許可の違い

手続き	主な入口	建築審査会の同意
認定（行政が要件を確認）	4メートル以上の道に2メートル以上接する	不要
許可（行政と審査会が判断）	公園・緑地・広場等の空地／農道等／通路	必要

認定と許可は、名前ではなく確認の入口で分ける

第1号の認定は、建築基準法上の道路ではない「道」に接する建築物が対象です。幅員4メートル以上の道に2メートル以上接することなどが入口になります。小規模で少数利用の建築物が対象で、延べ面積（＝各階の床面積を合計した広さ）は500平方メートル以内という基準もあります。特定行政庁が、交通、安全、防火、衛生に支障がないと認めることが必要です。第2号の許可は、同じ点を行政が認めた上で、建築審査会の同意も必要になります。

よくある失敗は、認定や許可に使う道路状空地（＝道のように使われる空いた場所）を、建築基準法上の道路だと扱ってしまうことです。名前に「道」が入るため、同じものだと思い込みやすいからです。横浜市は、この道路状空地自体が第42条の道路になるものではないと案内しています。また、既存建築物を建て替える際は、改めて認定または許可が必要とも案内しています。売却では、現状を確認して売却を検討するほか、認定の要件または許可の基準を確認する道筋があります。

売却前に進める確認の順番

1. 所在地と前面の道の状況を所管特定行政庁へ伝える

→

2. 建築基準法上の道路かを確認する

→

3. 第43条第2項第1号の認定または第2号の許可を確認する

→

4. 契約までに法令上の制限の説明内容を整理する

✅ 売却相談の前に確認するチェックリスト

物件所在地を所管特定行政庁へ伝えられるか
前面の道が建築基準法上の道路か確認したか
敷地と道のつながりを確認できる資料があるか
第43条第2項第1号認定を確認したか
第43条第2項第2号許可の基準を確認したか
契約前の法令上の制限の説明内容を整理したか

「売れない」と決める前に、道の扱いを確かめる

まとめると、接道義務は幅員4メートル以上の道路へ2メートル以上接する原則です。一方で、第43条第2項には認定と許可という例外があります。認定には建築審査会の同意を要しません。許可では同意が必要です。どちらも、土地の状況を見ずに使える制度ではありません。道路状空地を法律上の道路と混同しないことも重要です。

実務者として押さえるべきは、売買の可否を先に決めつけないことです。所在地を起点に、建築基準法上の道路かを確認します。その後に認定または許可の扱いを所管特定行政庁へ確認します。宅地建物取引業法第35条により、契約までには法令に基づく制限の概要を説明します。ご不明な点は、無料相談で個別にお答えしています。お気軽にご相談ください。