リースバックで住み続けるために確認したい契約と資金計画

住宅のリースバックは「売却」と「賃貸」をつなぐ仕組みです

国土交通省は、住宅のリースバックを、住宅を売却して現金を得た後、毎月の賃料を支払って元の住宅に住み続けるサービスと説明しています。利用者は住宅を売却して事業者から売買代金を受け取り、同じ住宅について賃貸借契約を結びます。

売却後は所有権が事業者に移ります。そのため、借主として毎月の家賃を支払うことになり、設備の設置や改変には事業者の承諾が必要となる場合があります。自宅を所有しているときと、借りて住むときでは、住まいとの関わり方が変わる点を押さえましょう。

住み慣れた自宅に住みながら一括資金を得たい場合には、検討の選択肢になります。国土交通省は、高齢者施設への入居待ちの間に自宅に住みつつ入居一時金を準備するケースや、建て替え完了まで住みつつ売却代金を建築資金に充てるケースを利用例として示しています。

向いているかは、住み続ける条件を受け入れられるかで見ます

向いている可能性があるのは、住み慣れた住宅での居住を続けながら、一括資金を受け取りたい人です。ただし、売却代金を受け取れることだけで判断せず、居住中に支払う賃料まで含めて考える必要があります。国土交通省も、売却で受け取る金額と居住期間中に支払う賃料を比較するよう案内しています。賃料の増額や長期の支払いによって、資金が不足する可能性があるためです。

一方で、毎月の賃料を支払う前提で住み続けることが難しい場合や、買戻しが確約されなければ判断できない場合は、慎重な比較が必要です。買戻しは当然に認められる権利ではなく、条件次第の約束です。希望する場合は、いつまでに、いくらで買い戻せるかが契約書に具体的に書かれているかを確認します。

実務上は、次の順番で契約内容を整理すると確認漏れを減らせます。

1. 売却で受け取る金額と、居住期間中に支払う賃料を並べて比較します。

2. 賃貸借の種類、契約期間、更新・再契約の条件を契約書で確認します。定期借家契約では、継続居住を希望しても貸主が再契約に応じなければ退去が必要になります。

3. 買戻しを希望する場合は、期限と金額を含む条件が契約書に記載されているかを確認します。

4. 修繕費、新たな設備設置、退去時の原状回復費用、契約期間中に死亡した場合の賃貸借上の責任を確認します。

5. 解約時に違約金が設定される場合があることを確認します。宅地建物取引業者への売却では、宅地建物取引業法に基づくクーリング・オフは適用されません。

6. 事業者名を国土交通省の宅地建物取引業者検索で確認し、必要に応じて行政処分等の情報も確認します。ネガティブ情報等検索サイトでは最近5年分の情報が公開されていますが、一部の地方公共団体の情報は各自治体サイトでの確認が必要です。

売却代金だけで決めず、住み続ける契約条件まで確認します

まとめると、住宅のリースバックは、売却による一括資金の受取りと、賃貸借による居住継続を組み合わせる仕組みです。判断の中心になるのは、売却代金と毎月の賃料の比較、賃貸借の種類・期間・更新条件、そして買戻しや費用負担に関する契約書の記載です。通常の売却で決済・引渡し時期を調整する方法やリバースモーゲージも含め、比較して検討しましょう。ご不明な点は、無料相談で個別にお答えしています。お気軽にご相談ください。