共有持分は売れる？自分の持分を手放す前の確認点
不動産全体を売るには共有者全員の同意が必要です。一方で、自分の共有持分を手放す選択肢もあります。買い手が新たな共有者となることや、管理・分割に関する権利関係を確認します。
📑 目次
ミナお客様から「相続した土地を親族と共有しているのですが、自分の持分だけ手放せますか」とご相談がありました。
タケさん結論から言うと、自分の共有持分、つまり不動産の所有割合だけを売買の対象にする道はある。ただ、土地全部を売る話と混ぜないことだ。
リク手順としては、まず売りたいのが土地全体か、自分の共有持分だけかを分けて伺う形でよいですか。
自分の持分だけを手放す話と、土地全体を売る話は別です
相続した不動産を前にして、共有者、つまり一緒に所有している人との話が進まない場面があります。そのときに考えられるのが、共有持分、つまり不動産に対する自分の所有割合だけを売買の対象にする方法です。共有持分の買受人は、新たな共有者になります。自分が共有関係から離れる選択肢として、まず知っておきたい点です。
ただし、共有物、つまり複数人で所有する不動産の全体を売るには、共有者全員の同意が必要です。土地全体を売ることと、自分の共有持分だけを対象にすることは分けて考えます。管理に関することは、持分価格、つまり各人の所有割合を価格で表した割合に従う過半数で決めます。修繕のように不動産を保つ保存行為は、各共有者が単独でできます。さらに、分割しない旨の契約がある場合でも、その期間は5年を超えられません。
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無料で相談してみる不動産全体への行為ごとの決め方
| すること | 決め方 |
|---|---|
| 不動産全体を売る | 全員同意 |
| 管理を決める | 持分価格の過半数 |
| 修繕をする | 単独 |
持分だけを売ると、買う人が新しい共有者になります
共有者全員が特定できている場合には、買主側の不動産会社が、共有者それぞれと個別に共有持分の売買契約を結ぶ方法があります。これは、不動産全体を一括で売る契約とは異なる進め方です。
持分を買った人は、新たな共有者になります。また、分割請求権、つまり共有を解くために分けるよう求める権利も引き継ぎます。共有者の間で決めていた、分割をしない取り決めや管理についての取り決めから生じる権利と義務も引き継ぎます。持分だけを手放すと決める前に、共有者の間にどのような取り決めがあるかを整理する意味はここにあります。
ミナお客様から「親族が売却に応じないなら、分けるよう求めることもできますか」とご相談がありました。分割請求とはどういう意味ですか。
タケさん共有を続けないために、共有物を分けるよう求める制度だよ。各共有者は、いつでも分割を請求できる。話合いがまとまらないときだけでなく、話し合えないときも裁判所に請求できるんだ。
リク手順としては、共有者で話し合い、それが整わないか話し合えないときに裁判所へ進む流れですね。
話合いで分けられないときは、分割請求という道があります
分割請求とは、共有を続けずに不動産を分けるよう求めることです。共有者の話合いが整わないとき、または話し合いそのものができないときは、裁判所に分割を請求できます。裁判所は、不動産そのものを分ける現物分割、つまり土地などをそのまま分ける方法を命じることがあります。共有者の一人に他の人の持分を取得させる方法を命じることもあります。
これらの方法で分けられないときや、分けることで価格が著しく下がるおそれがあるときは、裁判所が競売、つまり入札で売る手続を命じることがあります。一方、共有持分が相続財産、つまり亡くなった人から引き継ぐ財産に属し、共同相続人、つまり同じ相続の相続人同士で遺産分割、つまり相続財産の分け方を決める手続をする場合は、原則としてこの分割請求を使えません。相続開始から10年を経過した場合には、一定の異議申出がある場合を除き、分割請求ができます。
共有を解くために進む順序
よくある失敗は、土地全体を売る話として進めてしまうことです
よくある失敗は、自分の共有持分だけを手放したい相談なのに、不動産全体を売る前提で共有者全員の話を始めてしまうことです。共有物全体の売却には全員の同意が必要なので、ここを混ぜると話が止まります。
この混同が起きるのは、共有持分を買った人も新たな共有者になり、共有関係が続くからです。持分だけを売る選択では、誰が新しい共有者になるのかを見ます。共有者間の取り決めも見ます。管理費用、つまり不動産を保つための費用は、各共有者が持分に応じて負担します。話を始める前に、売る対象と共有関係の状況を分けておくことが大切です。
✅ 持分だけを手放す前の整理
- 売る対象が不動産全体か自分の共有持分だけか
- 共有者全員が特定できているか
- 分割しない旨の取り決めがあるか
- 共有者間で管理について決めているか
- 共同相続人間で遺産分割をする段階か
- 管理費用の負担状況を把握しているか
まずは売りたい対象を一つに決めます
まとめると、自分の共有持分だけを売買の対象にする方法はあります。ただし、不動産全体を売るには共有者全員の同意が必要です。管理は持分価格の過半数で決め、修繕のような保存行為は単独でできます。共有を解きたい場合には、分割請求という道もあります。
最初に整理するのは、不動産全体を売りたいのか、自分の共有持分だけを手放したいのかです。その違いを決めてから、共有者と取り決めの状況を見ていくと、次の話がぶれません。ご不明な点は、無料相談で個別にお答えしています。お気軽にご相談ください。
この記事を書いた人
小野海士宅地建物取引士株式会社オッティモ 代表取締役
不動産実務15年。東京都荒川区を拠点に、相続・空き家・訳あり物件の買取や売却のご相談を全国対応で手がける。「他社に断られた物件」の相談を数多く受けてきた経験から、難しい不動産の手放し方を分かりやすく解説している。不動産業者向け業務SaaS「anken.」の開発者でもある。
公開日 最終更新
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