道路に接しない土地、売却前に知る建築の例外

道路につながらない土地でも、例外を分けて見ます

敷地が道路に2メートル以上つながっていないと聞くと、売却そのものをあきらめたくなるかもしれません。ただ、土地が売れるかどうかや価格、融資については、ここで一律には断定できません。まずは、建物を建てる土地である敷地と道路のつながりを、建築のルールとして整理します。

建築基準法第43条第1項では、建築物の敷地は道路に2メートル以上接することになっています。接するとは、土地が道路に触れていることです。この基準に届かないときに見るのが、建築基準法第43条第2項です。

第43条第2項は、条件に当てはまる建築物では、第1項の接道規定を適用しない仕組みです。接道規定とは、敷地が道路に2メートル以上つながることを求めるルールです。ただし、第2項には第1号の認定と第2号の許可があります。名前が似ていても、同じ扱いではありません。

認定は、行政が条件に合うと認める手続きです。許可は、行政が認めて進める手続きです。どちらに当たるかを混ぜずに見れば、次に集める情報も相談先で聞く内容も整理しやすくなります。

認定では「4メートルの道」と建物の条件を見ます

第43条第2項第1号は、認定制度として整理されています。要件の一つは、幅員4メートル以上の道に2メートル以上接することです。幅員とは、道の横幅です。ここでいう道は、建築基準法上の道路に当たるものを除きます。

その道には、避難と通行の安全に関する国土交通省令の基準に合うことも必要です。利用者が少ないものとして、用途と規模に関する基準に合うことも見ます。用途とは建物の使い道です。規模とは建物の大きさです。

さらに、特定行政庁が交通、安全、防火、衛生に支障がないと認める必要があります。特定行政庁とは、建築に関する判断をする行政機関です。認定では、建築審査会の同意は必要ありません。建築審査会とは、建築の許可などについて審査する機関です。

認定建築物の延べ面積は、同じ敷地に複数の建築物がある場合の合計を含めて500平方メートル以内です。認定を考えるときは、道の幅だけで決めず、建物の使い道と大きさも一緒に整理します。

よくある失敗は、認定と許可を同じものとして扱うことです

よくある失敗は、「第43条第2項なら認定で進む」と、認定と許可を一つの手続きとして扱うことです。第1号は認定です。第2号は許可です。許可では、特定行政庁の許可に加え、建築審査会の同意が法定要件です。この差を落とすと、相談時に確認する内容がずれます。

第2号の許可基準には、敷地の周囲に公園、緑地、広場などの広い空地がある建築物があります。空地とは、建物が建っていない広い場所です。また、幅員4メートル以上の農道など公共の用に供する道に2メートル以上接する建築物も基準の一つです。

許可の基準には、道路に通じる通路に有効に接する建築物もあります。この通路は、建築物の使い道、大きさ、位置、構造に応じた十分な幅が必要です。構造とは、建物のつくりです。認定の条件を当てはめて許可を判断したり、その逆をしたりしないことが大切です。

動く順番は明確です。1. 敷地が道路に接している長さを整理します。2. 道の横幅と、建築基準法上の道路かどうかを整理します。3. 建物の使い道と大きさを整理します。4. 所在地を伝え、第1号の認定と第2号の許可を分けて自治体へ相談します。

手続きの書類と費用は、案内の対象地域を分けて読みます

横浜市の案内では、第43条第2項第1号の認定申請書は第四十八号様式です。第2号の許可申請書は第四十三号様式です。認定通知書は第四十九号様式で、許可通知書は第四十五号様式です。書類名も分かれています。

横浜市では、認定申請手数料は27,000円です。許可申請手数料は33,000円です。認定に係る建築物は、建築審査会への付議がない案内です。一方で、許可には建築審査会の同意が必要です。

認定に係る道が農道などの公共の用に供する道ではない場合、横浜市の資料では、将来にわたる通行について土地所有者や権利者などの承諾が必要と示されています。権利者とは、その土地について権利を持つ人です。

所在地が横浜市なら、認定か許可かを先に分けてから、対応する様式と必要な資料を見ます。所在地が別の地域なら、その地域の自治体へ所在地と敷地の状況を伝え、同じように認定と許可を混ぜずに相談します。

まとめ：売却を考える前に、認定と許可を分けます

まとめると、道路に2メートル以上接していない土地では、建築基準法第43条第2項の第1号認定と第2号許可を別々に見ます。認定では道や建物の条件、許可では建築審査会の同意を含む条件があります。道の幅だけで結論を急がず、所在地と敷地の状況を整理して相談する順番が大切です。ご不明な点は、無料相談で個別にお答えしています。お気軽にご相談ください。