[重要事項説明書 解説シリーズ] 海岸法とは？海岸保全区域・一般公共海岸区域の建築制限と許可を解説｜重説シリーズ㉗

海岸法とは何かをわかりやすく整理する

海岸法は、津波、高潮、波浪その他海水又は地盤の変動による被害から海岸を防護するとともに、海岸環境の整備・保全と、公衆による海岸の適正な利用を図るための法律です。

売却予定地が海に近い場合は、「海岸保全区域」だけを見るのでは足りません。公共海岸のうち海岸保全区域ではない「一般公共海岸区域」に当たるかも、あわせて確認することが重要です。

海岸保全区域の範囲は距離だけで決めない

海岸保全区域は、海水又は地盤の変動による被害から海岸を防護するために、都道府県知事が指定する制度です。区域境界が不明確にならないように措置すべきものとされています。

範囲は一律ではありません。国土交通省は原則として、満潮時の水際線から陸地側50メートル、干潮時の水際線から水面側50メートルの範囲を示していますが、個別の指定区域は指定告示や区域図等で確認します。

現場では、平面図を開いて緑線で囲まれた水域・陸域を確認する場面があります。福岡市は、このような平面図上の緑線に囲まれた水域・陸域が海岸保全区域に該当すると案内しています。距離感だけで判断せず、指定告示、区域図、位置・境界の記載を確認しましょう。

区域内で制限される行為と海岸管理者の許可

海岸保全区域内では、公共海岸の土地に海岸保全施設以外の施設・工作物を設けて占用する場合、海岸管理者の許可が必要です。また、土石の採取、水面又は公共海岸以外の土地での施設・工作物の新設又は改築、土地の掘削、盛土、切土なども、原則として許可が必要です。

一般公共海岸区域でも、水面を除く区域で施設又は工作物を設けて占用しようとする場合には、海岸管理者の許可が必要です。土石採取、水面における施設・工作物の新設又は改築、土地の掘削、盛土、切土などについても、原則として許可が必要です。

許可の審査では、海岸保全施設等の機能・安全性への支障、潮位又は波高の上昇等による海岸防護上の問題、海岸環境及び公衆の海岸利用への支障がないかが確認事項に含まれます。対象となる行為や審査内容は、海岸管理者に確認してください。

許可の確認を後回しにしない理由

海岸保全区域等に施設を設置する許可の審査では、関係法令の許認可である建築確認を含む手続について、取得又は取得見込みが事業実施の確実性を確認する事項の一つとされています。

無許可占用や無許可行為、許可条件違反などに対しては、許可の取消し・条件変更、行為中止、工作物の改築・移転・除却、必要な防護施設の設置又は原状回復が命じられることがあります。一般公共海岸区域にも同様の監督処分規定が準用されます。

無許可の制限行為等は罰則の対象となり得ます。売却前には、対象地の区域該当性だけでなく、既存の工作物や利用状況について許可確認が必要な事項がないかを確認し、買主の利用計画にも関わる制約として整理しておくことが大切です。

海岸法の確認は区域と行為を分けて進める

まとめると、海岸法の確認では、海岸保全区域だけでなく一般公共海岸区域も視野に入れ、指定告示や区域図等で対象地の区域該当性を確認します。そのうえで、工作物の新築・改築、占用、土地の形状変更、土石採取など、実際の行為ごとに海岸管理者の許可が必要かを確認します。

実務者として押さえるべきは、海岸法上の許可と建築確認等の手続を混同しないことです。区域、既存の利用状況、予定する行為を分けて整理することで、売却時の説明と確認を進めやすくなります。ご不明な点は、無料相談で個別にお答えしています。お気軽にご相談ください。