山やがけに近い家・土地を売る前に　砂防・地すべり・保安林の確認

山の近くの土地は、売る前に区域名と予定の工事を分けて整理します

山やがけの近くにある家、相続した山林を売るときは、売れるかどうかを先に決めないことが大切です。まず、土地がどの区域に入るのかを調べます。次に、伐採、建て替え、掘削など、売却前後にしたいことを書き出します。この順番なら、必要な手続きの話を土地ごとに整理できます。

砂防指定地は、砂防設備が必要な土地や、砂防のために行為を制限する土地として指定される土地です。地すべり防止区域は、地下水などが原因で土地がすべる地すべりを防ぐための区域です。保安林は、水源の保全や土砂崩壊などの災害防備を目的に指定される森林です。名前は似ていますが、根拠となる制度も、対象となる行為も同じではありません。

売買の前には、重要事項説明書宅建業者が契約前に、物件や取引条件の重要な事項を宅地建物取引士が書面で説明すること。買主・借主が不利益を受けないための手続きです。（重説＝売買前に法令上の制限を伝える書面）で扱われる制限もあります。国土交通省の一覧では、砂防法第4条は宅地建物取引業法施行令第3条第1項第42号、地すべり等防止法の区域内行為の制限は第43号、森林法に関する制限は第46号に整理されています。急傾斜地崩壊危険区域や土砂災害警戒区域土砂災害のおそれがある区域として都道府県が指定した区域(通称イエローゾーン)。重説では区域内かどうかの説明が必要です。は、これらとは別の制度です。

売却では、買い手が見つからないときに、売主が費用を負担して引き取ってもらう売却方法となり、0円より下になることがあります。だからこそ、区域名だけで結論を急がず、土地の場所と予定行為を整理してから話を進めます。

砂防指定地は、都道府県ごとの決まりまで見ます

砂防法第2条では、国土交通大臣が砂防のために必要な土地を指定します。砂防法第4条第1項では、指定地の中で砂防のために必要なとき、都道府県知事が一定の行為を禁止または制限できます。何が許可の対象になるかは、都道府県の条例で定める仕組みです。

たとえば岐阜県では、砂防設備の使用、工作物の新築・改築・除去、竹木の伐採、土地の掘削や盛土、土石の採取などを許可対象として掲げています。東京都でも、施設や工作物の新築など、土地の掘削・盛土・切土、土石の採取や投棄を許可が必要な行為として挙げています。掘削は土地を掘ることです。盛土は土を盛って地面を高くすることです。

つまり、「砂防指定地だから建て替えられない」と一言では決まりません。土地で行う作業と、その土地を管轄する都道府県の決まりを結び付けて見ます。福井県は、砂防指定地の詳しい位置について、対象の市町を管轄する土木事務所を案内しています。所在地を示して、指定地の位置と予定している作業を順に照らす進め方が安全です。

地すべり防止区域と保安林では、伐採や土地を変える行為に目を向けます

地すべり防止区域では、地すべり等防止法第18条第1項により、一定の行為に都道府県知事の許可が必要です。対象には、地下水を増やす行為、地下水を排水する施設の働きを妨げる行為、地表水を放流または停滞させる行為などが含まれます。地下水は地下にある水です。地表水は地面の表面にある水です。

同じ条文には、政令で定めるのり切または切土、一定の施設や工作物の新築・改良も含まれます。工作物は、土地に設ける構造物です。許可を受けずに進めた場合には、行為の中止、工作物の除却、原状回復などを命じられることがあります。刑事罰の規定もあるため、罰則の対象となり得ます。詳細は当該法令を確認してください。

保安林では、原則として立木の伐採や土地の形を変える行為に都道府県知事の許可が必要です。立木は、生えている木です。保安林予定森林では、告示後に所定の手続を経て、90日を超えない期間、伐採や土地の形を変える行為が禁止されることがあります。森林法の手続や処分は、森林所有者や土地所有者の承継人にも効力が及びます。相続した土地でも、前の所有者の時点から続く指定を切り離して考えないことが必要です。

また、地域森林計画対象民有林は、地域森林計画の対象となる国有林以外の森林です。一定規模を超える開発行為では、原則として都道府県知事の許可が必要です。開発行為には、土石や樹根の採掘、開墾など、土地の形質を変える行為が含まれます。新たに所有者になった人には、所有者となった日から90日以内に市町村長へ届け出る仕組みもあります。

よくある失敗は、がけの表示を一つの制度だと思い込むことです

よくある失敗は、地図にがけや土砂災害に関する表示があると、それを一つの制度として扱うことです。この思い込みは、表示の名前が似ていることから起きます。しかし、砂防指定地、地すべり防止区域、保安林、土砂災害警戒区域は別に整理されています。

まとめると、売る前や建て替える前には、土地の場所、該当する区域、予定している作業を分けて整理します。砂防指定地では都道府県ごとの条例を見ます。地すべり防止区域と保安林では、伐採や水、土地を変える作業に注意を向けます。区域名だけで結論を出さず、土地の位置と予定行為から順に確認してください。ご不明な点は、無料相談で個別にお答えしています。お気軽にご相談ください。