居住誘導区域とは？区域外の届出と売買前の確認点

土地を売る前に、区域の内外で話が変わります

相続した土地を売る場面では、買う人が住宅を建てる計画を持つことがあります。このとき、土地が居住誘導区域の外にあると、住宅の戸数や土地の広さによっては、工事を始める前に市町村長への届出が必要です。届出は、行為に着手する日の30日前までに行います。売却の話が進んでから初めて分かると、建築の予定日を組み直すことになります。

居住誘導区域とは、立地適正化計画（＝市町村が住宅や施設をどこに集めるかを考える計画）に記載される区域です。国土交通省は、生活サービスや地域のつながりを続けるため、居住を誘導する区域と説明しています。区域の範囲は市町村ごとに定められます。そのため、土地の所在地だけで決めつけず、市町村が公表する立地適正化計画と区域図を見ることが出発点です。

届出制度は、居住誘導区域の外で行われる住宅開発などの動きを、市町村が把握するための仕組みです。売主にとって大切なのは、土地が売れるかどうかを急いで判断することではありません。買う人の建築計画が届出の対象かを早めに整理し、売買の前提をそろえることです。

届出の対象は、新築だけではありません

都市再生特別措置法（＝まちづくりに関する法律）第88条では、立地適正化計画の区域内で、居住誘導区域の外にある土地での一定の行為を届出対象にしています。住宅を建てるための開発行為（＝住宅建築を目的に土地を整えること）と、住宅等の新築が主な対象です。

改築（＝建物を直す工事）や、用途変更（＝建物の使い道を住宅等へ変えること）も、届出対象となり得ます。ここでいう住宅等には住宅のほか、市町村の条例（＝市町村が定めるルール）で定める、人が住むための建物も含まれます。

一方で、政令で定める戸数未満の住宅に係る建築などは、届出の対象から除かれます。政令で定める戸数は3戸です。また、市町村は条例により、同じ土地での建替えなど一定の行為を届出対象外とできます。住宅以外で人が住む建物を住宅等に含める定めや、建替えの扱いは、市町村の案内、条例、規則を見て判断します。

売買では、建築計画と届出の扱いをそろえます

売買では、都市再生特別措置法第88条第1項と第2項が、土地や建物にかかる法律上の制限として列挙されています。重要事項説明書宅建業者が契約前に、物件や取引条件の重要な事項を宅地建物取引士が書面で説明すること。買主・借主が不利益を受けないための手続きです。（＝売買契約の前に、物件にかかる大切な内容を説明する書類）で扱われる事項です。売る土地が居住誘導区域の外にあり、買う人に住宅計画があるなら、区域図と計画内容を切り離して考えないことが大切です。

よくある失敗は、土地が居住誘導区域の外にあることだけを見て、住宅の戸数や土地の広さを整理しないことです。届出の対象は、区域外でのすべての住宅工事ではありません。3戸以上の新築や、1戸または2戸の住宅建築を目的とする1,000平方メートル以上の開発など、行為の内容と規模を重ねて見ます。

同じ土地で開発行為と建築等行為の両方を行うときは、それぞれ届出が必要です。届出後に内容を変更するなら、変更に係る行為に着手する日の30日前までに変更届出が必要です。届出が必要な行為を無届で行った場合や虚偽の届出をした場合は、罰則の対象となり得ます。詳細は当該法令を確認してください。

売却前の結論は、区域図と建築計画を一緒に見ることです

まとめると、居住誘導区域は立地適正化計画に記載される区域です。土地を売るときは、所在地の市町村が公表する区域図で、土地が居住誘導区域の外かを先に見ます。そのうえで、買う人の住宅計画について、行為の種類、住宅の戸数、土地の広さ、着手予定日を整理します。

居住誘導区域の外で届出対象となる計画なら、市町村長への届出は着手日の30日前までです。売買の前に区域と計画をそろえておけば、届出の話を後回しにせず進められます。ご不明な点は、無料相談で個別にお答えしています。お気軽にご相談ください。