都市再開発法とは？「第一種」と「第二種」の違いと建築制限を解説｜重説シリーズ⑱

🏢 法律の目的と役割：都市の高度利用と防災

都市再開発法は、1969年（昭和44年）に制定されました。低層の木造住宅が密集し、道路も狭くて危険なエリアなどを、防災性が高く、土地を有効活用（高度利用）できる近代的な街へと生まれ変わらせることが目的です。

この法律による「市街地再開発事業」は、駅前のランドマークとなるような大規模なビルやマンション建設で多く活用されています。

🏘️ 「第一種」と「第二種」 2つの再開発手法

市街地再開発事業には、権利の扱い方が異なる「第一種」と「第二種」の2つの手法があります。不動産取引では、対象物件がどちらの事業に含まれるかを確認することが第一歩です。

1. 第一種市街地再開発事業（権利変換方式）

現在行われている再開発のほとんど（約9割以上）がこのタイプです。

現在の土地や建物の権利を、等価交換で新しい再開発ビルの「床（専有部分）」と「土地の共有持分」に置き換えます。これを**「権利変換（けんりへんかん）」**といいます。

原則として、地権者が設立した「再開発組合」などが施行者となります。土地収用（強制的な取り上げ）の権限はありません。

2. 第二種市街地再開発事業（用地買収方式）

防災上きわめて危険な地域や、大規模なインフラ整備が必要な場合など、公共性・緊急性が高いケースで行われます。

施行者（自治体など）が一旦すべての土地・建物を**「買収（または収用）」**します。基本的には金銭補償で退去することになりますが、希望すれば新しいビルの床を取得することも可能です（管理処分方式）。

🚧 事業に伴う2段階の「建築制限」

再開発事業が決まったエリアでは、事業の妨げになるような新しい建築ができなくなります。この制限は、事業の進捗に合わせて2段階で厳しくなります。

1. 準備段階：「市街地再開発促進区域」（法第7条の4）

まだ事業計画は確定していないが、「将来ここで再開発をやりますよ」と都市計画で決まったエリアです。

ここでは、容易に移転・除却できるような簡易な建物（木造2階建て以下など）であれば許可されますが、鉄筋コンクリート造のビルなどの建築は制限されます。

2. 実行段階：「施行地区内」の制限（法第66条）

事業計画が認可され、正式にスタートした後のエリアです。ここからは、事業の障害となる行為は一切許されません。

事業完了（工事完了の公告）まで、以下の行為には**都道府県知事等の「許可」**が必要となります。

✅ 重要事項説明での扱いとチェックポイント

取引する土地が再開発エリア内にある場合、宅地建物取引業者はその内容を重要事項説明（重説）で買主に説明する義務があります。

1. 重説で説明される項目

重説では、主に以下の点が説明されます。

• 法律名: 都市再開発法
• 区域の指定:
  • 「市街地再開発促進区域」（法7条の4）
  • 「市街地再開発事業の施行地区」（法66条）
• 制限の概要: 建築等の行為に**「許可」**が必要であること。
• 権利変換（法95条の2）: 「個別利用区」内の土地などで、使用収益が停止されている場合はその旨。

2. 買主・仲介業者のチェックポイント

新人営業マンや買主様は、以下の点に注意して確認しましょう。

❓ FAQ（よくある質問と回答）

まとめ

「都市再開発法」は、都市の姿を一新する強力な法律です。再開発エリア内の不動産取引は、通常の売買とは全く異なる知識が必要になります。

売買・仲介に携わる宅地建物取引業者は、対象物件が再開発エリアに入っている場合、その事業の種類（一種/二種）や進捗状況、そして将来どのような権利が得られるのかを、再開発組合や自治体に綿密に調査し、説明する責任があります。