土地売却の公簿売買・実測売買　売主の選び方

登記の面積だけで売値を決める前に見ること

結論は、公簿売買か実測売買かを先に決め打ちせず、地積測量図の有無と作成年月日を見てから、契約で面積の扱いを決めることです。公簿売買とは、登記の地積、つまり登記に記録された土地面積で売買代金を確定する方法です。実測売買とは、実際に測った面積で値段を決める方法です。実測しても、面積差の代金を清算する形と、清算しない形があります。

売却の話が進み、売主が登記の面積を見ながら1平方メートル当たりの単価で売値を考える場面があります。この時点で、登記の面積だけを見て話を進めると、測った面積との差をどう扱うかが後から問題になります。地籍調査が行われていない地区では、登記簿の面積と実測面積が違うことが多いとされています。

売主が最初に整理するのは、面積の大小ではありません。契約上の面積を登記の地積にするのか、測った面積にするのかです。さらに、測った結果に差が出たとき、残代金の支払い時に差額を清算するのかも決めます。土地の売買契約書の例では、確定測量図の面積と契約書上の面積に差があるとき、その差に1平方メートル当たりの単価を掛けて清算する形が示されています。

登記の地積と地積測量図で読み取ること

地積は、土地を真上から平らに見た面積である水平投影面積で記録されます。単位は平方メートルです。また、端数の扱いは地目、つまり土地の主な用途による区分で変わります。宅地という地目では、0.01平方メートル未満を切り捨てます。宅地や鉱泉地以外で、地積が10平方メートルを超える土地では、1平方メートル未満を切り捨てます。

地積測量図があるときは、作成年月日を見ます。この図面には、地積、面積の求め方、筆界点間の距離、測量の年月日などが記録されます。法務省民事局も、地積測量図の図面証明書は作成年月日の確認に留意するよう案内しています。図面があるか、いつの測量かによって、売主が契約前に整理する材料が変わります。

土地・建物の登記事項証明書、つまり法務局で取れる登記内容の写しと、地積測量図などの図面証明書は、オンラインで交付請求できます。まず記録をそろえ、登記の地積と図面に書かれた内容を分けて見ることが出発点です。

売主が契約前に進める順番

売主は、面積に差があるかどうかを予想して結論を急ぐより、資料から順番に整理します。測量や図面作成を相談するときは、土地家屋調査士に依頼します。土地家屋調査士は、他人の依頼を受けて、表示に関する登記に必要な土地の調査や測量を行う専門家です。

1. 登記事項証明書と地積測量図を取り寄せます。2. 登記の地積、地目、地積測量図の作成年月日を読みます。3. 測量が必要なら、土地家屋調査士へ相談します。4. 契約前に、公簿売買にするか実測売買にするかを決めます。5. 実測売買なら、面積差の代金を清算するかを書面で決めます。

私道負担がある土地では、私道部分を除いた面積を実測清算の対象として契約で定める例も示されています。売買の対象に含める面積を、売主と買主で同じ言葉で確認することが大切です。

よくある失敗は面積差の扱いを書かないこと

よくある失敗は、登記の地積を見て売買代金を決めた後、実測するなら差額をどうするかを契約で決めないことです。公簿売買は、登記の地積で売買代金を確定する方法ですが、実測をしても代金を清算しない形も含まれます。実測したから自動的に差額を清算するわけではありません。

この失敗が起きるのは、「測ること」と「代金を変えること」を同じ話として扱うからです。測量の結果を使って売買代金を決めるのか、面積を確認するだけにするのかは分けて決めます。契約不適合、つまり約束した内容と引き渡した内容が合わないことに関する扱いも、契約上の面積の書き方に関わります。数量が契約内容に合わないとき、買主には不足分の引渡しを求める仕組みや、一定の手順を踏んで代金減額を求める仕組みがあります。

売主は、契約書の面積欄だけで終わらせず、測量の有無、使う面積、清算の有無を一続きで決めます。これで、面積差が出たときに何を基準にするかが明確になります。

売主が持つべき結論

まとめると、公簿売買は登記の地積で値段を決める方法です。実測売買は測った面積で値段を決める方法で、面積差を清算する形と清算しない形があります。売主は、地積測量図の有無と作成年月日を見てから、契約で使う面積と清算の有無を決めます。

測量が必要なときは、土地家屋調査士へ相談します。登記の面積、測った面積、契約で使う面積を混ぜずに整理すると、売却前に決めるべきことが見えます。ご不明な点は、無料相談で個別にお答えしています。お気軽にご相談ください。