不動産売買の違約金とは？決め方と20％上限が適用される契約

違約金は、金額だけを見て決めない

売買契約で違約金が出てくると、「代金の何割までなのか」だけが気になりやすいです。しかし、先に見るべきなのは売主が誰かです。不動産会社が自ら売主となる契約には、損害賠償額の予定と違約金を合わせた額について、代金額の10分の2という上限があります。損害賠償額の予定とは、約束が守られなかったときの支払額を前もって決めることです。違約金だけの欄を読んでも足りません。

個人どうしの売買には、この代金額の10分の2という上限はありません。そのため、個人が売主の契約書を前にして、不動産会社が売主の契約と同じ数字を当てはめると、判断を誤ります。売主が不動産会社か、個人かを分けることが出発点です。

契約前には、重要事項説明宅建業者が契約前に、物件や取引条件の重要な事項を宅地建物取引士が書面で説明すること。買主・借主が不利益を受けないための手続きです。があります。重要事項説明とは、契約が成立する前に取引の条件を説明する手続きです。違約金と損害賠償額の予定は、この説明で扱われる取引条件の一つです。説明を聞くときは、違約金の金額だけでなく、別に予定された支払額があるかまで見ます。

売主と買主の組み合わせで、見る基準が変わります

宅地建物取引業者が自ら売主となる売買では、債務不履行による契約解除に伴う違約金と損害賠償額の予定を合算します。宅地建物取引業者とは、不動産取引を仕事として行う会社などです。合算額が代金額の10分の2を超える定めはできず、超える部分は無効です。

また、事業者と消費者の契約では、別の見方もあります。消費者とは、事業を行う場合を除く個人です。事業者とは、法人などや、事業を行う個人です。消費者契約とは、消費者と事業者の間で結ぶ契約です。この契約の解除に伴う違約金などは、事業者に生ずべき平均的な損害額を超える部分が無効になります。

契約前は、この順で数字を読みます

1. まず、売主が不動産会社か個人かを見ます。不動産会社が自ら売主なら、代金額の10分の2という上限を使います。個人どうしの売買なら、この上限の対象ではありません。

2. 次に、違約金の金額を読みます。その後で、損害賠償額の予定が別に書かれていないかを読みます。不動産会社が自ら売主の契約では、二つを合算して代金額の10分の2を超えていないかを見ます。

3. 事業者と消費者の契約なら、解除に伴う合算額が平均的な損害額を超える部分は無効です。消費者が求めた場合、事業者は算定根拠の概要を説明するよう努めることになっています。算定根拠とは、その金額を出した理由です。

4. 契約が成立する前に、重要事項説明で違約金に関する事項を聞きます。重要事項の説明は、宅地建物取引士が行います。宅地建物取引士とは、重要事項の説明を担当する資格者です。契約が成立した後は、違約金に関する定めがある場合、その内容は書面の記載事項になります。

よくある失敗は、違約金だけを比べることです

よくある失敗は、違約金の欄だけを見て、代金額の10分の2と比べることです。この失敗が起きるのは、違約金と損害賠償額の予定が、契約書では別の言葉で書かれるためです。不動産会社が自ら売主となる契約では、二つを合わせて上限を判断します。

民法では、違約金は賠償額の予定と推定されます。賠償額の予定がある場合、裁判所はその額を増減できません。だからこそ、契約前に金額と条件を読み、何を合算するのかを整理しておく意味があります。違約金の数字を見つけたら、近くに損害賠償額の予定に関する定めがないかも続けて読みます。

違約金は、売主の立場から読み始めます

まとめると、違約金の上限を考えるときは、まず売主が不動産会社か個人かを分けます。不動産会社が自ら売主なら、損害賠償額の予定と違約金を合算し、代金額の10分の2を超える部分は無効です。個人どうしの売買は、この上限の対象ではありません。

契約前には、重要事項説明で違約金に関する事項を聞きます。数字を一つだけ見ず、違約金と損害賠償額の予定を並べて読むことで、契約書の条件を取り違えにくくなります。ご不明な点は、無料相談で個別にお答えしています。お気軽にご相談ください。