旧耐震の家を売る前に　耐震診断の記録と確認書類

診断がないから売れない、とは読み替えない

昭和56年5月31日以前に新築工事に着手した家を売る場面では、「耐震診断の紙がない」と気づいた時点で不安になりやすいです。相続した家の書類を机に広げても、見つかるのは古い書類だけということもあります。ここで大切なのは、耐震診断を受けた記録があるかどうかと、新しく診断を行う必要があるかどうかを、同じ話にしないことです。

不動産取引の説明ルールを定めた宅地建物取引業法では、契約が成立するまでに、宅地建物取引士が書面を交付して重要事項説明を行います。建物の売買では、その説明項目に耐震診断に関する内容が含まれます。ただし、昭和56年6月1日以降に新築工事へ着手した建物は、この耐震診断に関する説明の対象から除かれます。

対象となる建物でも、説明されるのは「耐震診断を受けたものであるとき」の内容です。国土交通省の解釈・運用の考え方でも、この説明の仕組みは、不動産会社に耐震診断そのものを実施させるものではないと明記されています。書類が見つからないだけで、直ちに新しい診断をしなければ売却できない、と決めつける必要はありません。

売主として最初にすることは、記録の有無を落ち着いて整理することです。見つかった書類があるなら保管し、ないなら「ない」と伝えられる状態にします。売却の前にこの整理をしておくと、耐震診断の有無と、これから診断を受けるかという別の判断を混同せずに進められます。

先に見るのは、診断結果ではなく建物を判断する書類です

対象となる建物かを考える際は、確認済証または検査済証に記載された確認済証交付年月日を基にします。確認済証は、建築の確認に関する書類です。検査済証は、検査に関する書類です。どちらも見当たらないときは、建物の表題登記を基にします。表題登記とは、建物の所在や種類などを登記に記録することです。

居住用で区分所有ではない建物は、表題登記日が昭和56年12月31日以前なら、耐震診断の説明を行う対象として扱われます。区分所有建物とは、専有部分を持つ建物です。事業用建物と区分所有建物では、表題登記日が昭和58年5月31日以前なら対象として扱われます。家屋課税台帳に建築年月日の記載があるときも、確認済証などがない場合と同様の扱いです。

よくある失敗は、建築年だけを見て「診断が必須」と決めることです。新築工事への着手時期や、確認済証交付年月日、表題登記日には、説明の対象を見分けるための役割があります。書類の種類ごとに見る日付が違うため、古い家という印象だけで判断すると、診断の有無の話まで混ざってしまいます。

耐震診断とは、地震への安全性を評価することです

耐震診断は、地震に対する安全性を評価することです。耐震改修とは、地震に対する安全性を高めるために行う増築、改築、修繕、模様替え、一部除却または敷地整備です。診断は評価であり、改修は安全性を高める工事です。この違いを分けておくと、手元の記録を見たときに慌てません。

耐震診断の内容を説明する際には、耐震診断結果報告書の写しを別に添えることができます。国土交通省の解釈・運用の考え方では、耐震基準適合証明書の写しも添付できる書類の一つです。耐震基準適合証明書とは、耐震基準への適合を証する書類です。

記録の有無については、売主や所有者に照会します。必要に応じて、管理組合や管理業者にも問い合わせます。管理組合とは、区分所有建物の管理を行う団体です。記録が存在しないことを確認できた場合は、その照会によって調査義務を果たしたことになると示されています。ここでも中心になるのは、新しい診断を当然に求めることではなく、既にある記録を探して有無を整理することです。

書類がないときは、売却方法まで一度に決めない

耐震診断の記録が見つからないときは、まず「記録がない」と整理するところまで進めます。そのうえで、耐震診断を受けるか、耐震改修を考えるか、売却をどう進めるかを別々に考えます。耐震診断の有無や結果だけから、その家が耐震基準に適合しているかを一律に決めることはできません。

売却方法には、売主が費用を負担して引き取ってもらう売却方法もあり、0円より下（売主が引き取り費用を負担する形）になることがあります。ただし、耐震改修や売却方法の費用、売却への効果は、個別の物件条件や自治体の制度で変わります。診断記録がないという一点だけで、補強や売却方法を急いで選ばないことが大切です。

重要事項説明の耐震診断は、「すでに受けた診断があるなら内容を伝える」という仕組みです。売主は書類を探し、見つからない場合も記録の有無を整理して伝えます。この順番なら、書類探しと今後の売却判断を分けて進められます。

まとめ：まずは診断記録の有無を分けて整理します

昭和56年5月31日以前に新築工事に着手した建物では、耐震診断を受けているときに、その内容が重要事項説明で扱われます。一方で、この仕組みは耐震診断を新たに実施する義務まで定めたものではありません。

確認済証や検査済証があれば記載の日付を見ます。書類がなければ、表題登記や家屋課税台帳を手掛かりにします。その後に耐震診断の記録の有無を整理し、売却の相談先へ伝える流れで進めます。ご不明な点は、無料相談で個別にお答えしています。お気軽にご相談ください。