相続した実家の境界が曖昧なとき、売却前に確認したいこと

境界が分からないとき、先に分けるべき二つの話

相続した実家の境界が分からないときは、筆界と所有権の範囲を混ぜないことが出発点です。筆界は、登記された土地どうしの境です。一方、所有権の範囲は、その土地を持つ権利がどこまで及ぶかという話です。一般に「境界」という言葉は、この二つの意味で使われます。

筆界と所有権の範囲を区切る線は一致することが多い一方で、一致しないこともあります。そのため、現地で見える塀や目印だけを見て、土地を持つ範囲まで決めつけないことが大切です。筆界は、所有者どうしの合意で変えることもできません。

売却を考える場面では、まず現地のどの部分が不明なのかを言葉にします。境界標が見当たらないのか、塀の位置と土地の線が同じか分からないのかで、相談時に伝える内容が変わります。

売却の相談前に進める4つの手順

1. まず、相続した実家の所在地と、境目が分からない場所を整理します。現地で境界標が見当たらない場所や、塀などの工作物がある場所を伝えられるようにします。境界標は、土地の境目を示す目印です。

2. 土地家屋調査士に相談します。土地家屋調査士は、土地の表示に関する登記や、土地の筆界を明らかにする仕事の専門家です。当社は、土地家屋調査士を連携先として紹介するまでです。

3. 土地家屋調査士が、資料調査と現地の測量を進めます。測量は、土地の広さや形を測ることです。作業例には、法務局や市区町村役場などでの資料調査、現地の測量、隣接地所有者や公共物の管理者との境界立会があります。境界立会は、関係者が現地で境目を確認することです。

4. 筆界特定を使うかを検討します。筆界特定は、土地と隣接地の筆界について、現地での位置を特定する手続です。相続人、つまり亡くなった人の財産を引き継ぐ人も申請できます。不動産登記法第123条第5号と第131条では、相続人を含む所有権登記名義人等が申請できると定めています。

申請先は、対象土地の所在地を管轄する法務局または地方法務局です。申請では、何を求める申請なのか、申請する人の氏名または名称と住所を明らかにします。相続人が申請する際には、相続があったことを示す公務員作成情報などの提供も求められます。

筆界特定は、土地の所有権がどこまであるかを特定する制度ではありません。筆界特定登記官が、登記記録や地図、図面、土地の形、工作物、囲障、境界標などを総合して判断します。所有権の範囲を決める手続と誤解しないことが重要です。

費用の話と、よくある取り違え

よくある失敗は、筆界特定をすれば所有権の範囲まで決まると考えることです。この取り違えは、「境界」という言葉が筆界と所有権の範囲の両方を指して使われるために起きます。筆界特定は新しく境目を決めるものではなく、登記された際に定められた元来の筆界を明らかにする手続です。

境界標の設置と保存の費用は、民法第224条により隣り合う土地の所有者が等しい割合で負担します。測量費用は、土地の広さに応じて分担します。これは、境界標や測量に関する費用の考え方です。

筆界特定の手続費用は別に整理します。原則として申請人が負担し、双方の土地の所有者が申請人となる場合は、等しい割合で負担します。申請人には、手続費用の概算額の予納もあります。

売却方法の話では、0円より下、つまり売主が費用を負担して引き取ってもらう売却方法になることもあります。境界の整理にかかる費用と、売却の条件は、同じ言葉でまとめずに分けて相談します。

まとめ：売却の前に、分からない境目を言葉にする

相続した実家の境界が分からないときは、筆界と所有権の範囲を同じものとして扱わないことが大切です。筆界は登記された土地の境であり、所有権の範囲を特定するものではありません。

現地の状況を整理したら、土地家屋調査士に資料調査、測量、境界立会について相談します。筆界特定を検討する場合も、相続人は申請できます。費用については、境界標と測量、筆界特定の手続を分けて考えます。ご不明な点は、無料相談で個別にお答えしています。お気軽にご相談ください。