リースバックは何年住める？更新・再契約の違い

何年住めるかは、契約期間の数字だけでは決まりません

リースバックで「何年住めるか」を考えるときは、契約書の期間だけを見て判断しません。大切なのは、満了したときに契約が更新される形か、満了で終わる形かです。ここを取り違えると、売却後も住み続けられると思っていた計画が崩れます。

普通建物賃貸借とは、更新の扱いが法律で定められている建物を借りる契約です。定期建物賃貸借とは、更新せず、契約で決めた満了日に終わる建物を借りる契約です。定期建物賃貸借でも、満了後に貸主と借主の双方が合意すれば、再契約できます。

再契約とは、満了した契約を自動で続けるのではなく、改めて契約を結ぶことです。つまり、定期建物賃貸借で住み続ける道があるとしても、それは更新とは別の話です。契約前には、契約名、終了日、更新の有無、再契約についての扱いを一つずつ読み分ける必要があります。

一般的な契約期間や、リースバックで何年住めるかという一律の年数は確認できません。地域や物件の状態で大きく変わるためです。契約書に書かれた内容を基準に、売却前に住み続けたい希望を契約相手へ伝えることが出発点になります。

更新と再契約は、似ていても意味が違います

普通建物賃貸借では、満了の1年前から6か月前までに、更新しない旨などの通知がなければ、従前と同じ条件で更新したものとみなされます。これを法定更新といいます。法定更新とは、必要な通知がないときに、法律上の扱いとして契約が続くことです。法定更新の後は、期間の定めがない契約になります。

普通建物賃貸借で、貸主が更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには、正当の事由が必要です。正当の事由とは、貸主と借主がその建物を使う必要性や、これまでの経過、利用状況、建物の状態などを考えて判断する事情です。具体的な判断は契約内容や経緯に左右されるため、弁護士などの専門家へ相談してください。

定期建物賃貸借は、契約で定めた期間が満了すると、更新されずに終了します。契約前には、更新がなく満了で終了することを記載した書面を、賃貸人から受け取る必要があります。賃貸人とは、家を貸す側です。この説明がないと、「更新がない」という定めは無効になります。

期間が1年以上の定期建物賃貸借では、賃貸人は満了の1年前から6か月前までに、満了で終了する旨を通知します。通知が遅れた場合、借主は通知の日から6か月間、その建物を使い続けられます。

契約前に進める4つの手順

1. まず、賃貸借契約書で契約の形を探します。「普通建物賃貸借」と書かれているか、「定期建物賃貸借」と書かれているかを見ます。書類の見出しだけで決めず、更新と満了について書かれた部分も続けて読みます。

2. 次に、契約期間の始まる日と終わる日を控えます。普通建物賃貸借で期間を1年未満とした場合は、期間の定めがない建物賃貸借とみなされます。定期建物賃貸借なら、終了年月日が事前説明書面に記載されることが考えられます。

3. 定期建物賃貸借なら、契約前に受け取る説明書面を保管します。重要事項説明書宅建業者が契約前に、物件や取引条件の重要な事項を宅地建物取引士が書面で説明すること。買主・借主が不利益を受けないための手続きです。とは別に、賃貸人が行う事前説明があります。重要事項説明書は、賃貸借契約の前に重要な内容を説明するための書面です。これだけでは、賃貸人による定期建物賃貸借の事前説明を行ったことにはなりません。

4. 売却後も満了日を過ぎて住みたい場合は、再契約について契約相手と話します。再契約の可否や条件を、更新と混同しないことが重要です。敷金や原状回復などの扱いは個別契約によるため、契約書を読み、必要に応じて専門家へ相談してください。

よくある失敗は、定期建物賃貸借を更新できる契約だと思い込むことです

よくある失敗は、契約期間が終わっても自動的に住み続けられると考え、定期建物賃貸借に署名してしまうことです。この失敗は、「再契約できる」という説明を、「更新される」と受け取ってしまうために起きます。定期建物賃貸借は更新されず、期間満了で終了します。住み続けるには、双方の合意による再契約が必要です。

売却時の税金も、住める期間とは別に整理します。譲渡所得とは、土地や建物を売った利益を基に計算する税金上の所得です。課税譲渡所得金額は、譲渡価額から取得費、譲渡費用、特別控除額を差し引いて計算します。リースバック固有の事情が特例の要件にどう関わるかは個別事情で変わるため、詳細は税理士などの専門家へ相談してください。

住み続ける計画は、更新か再契約かを分けて決めます

まとめると、リースバックで何年住めるかは、契約期間の長さだけでは決まりません。普通建物賃貸借なら更新の扱いを、定期建物賃貸借なら満了日と再契約の扱いを確認します。契約前に書面を読み、住み続けたい希望を契約相手へ伝えることが大切です。法律や税金の詳細は専門家へ相談してください。ご不明な点は、無料相談で個別にお答えしています。お気軽にご相談ください。