相続した実家を売る前に──登記義務化と3つの税特例の要点
令和6年4月から相続登記が義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が必要です。期限内に間に合わない場合の相続人申告登記、最高3000万円の空き家特例や取得費加算など、売却前に押さえたい登記と税の要点を整理します。
📑 目次
スタッフ社長、最近『相続した実家を売りたいけど、何から手をつければいいか分からない』っていうお客さんが増えてる気がします。
スタッフ現場でもよく聞かれます。『そもそも登記が亡くなった親の名義のままなんですけど、売れますか?』って。
社長ええとこ突いとるな。結論から言うと、名義が故人のままやと売却の前にやることがある。しかも今は相続登記が義務化されとるから、放っておけん時代になったんや。
スタッフ義務化!? いつの間にそんなことに…。
社長令和6年4月1日施行や。今日はそこから、売却の流れ、税の特例まで順に整理していこか。
相続登記の申請義務化とは
相続（遺言を含む）により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請をすることが義務付けられました（不動産登記法第76条の2第1項）。この義務化の施行日は令和6年4月1日です。
注意したいのは、施行日より前に開始した相続でも対象になる点です。すでに相続で不動産を取得していながら登記をしていない場合は、令和9年3月31日まで（不動産を相続で取得したことを知った日が令和6年4月以降であればその日から3年以内）に相続登記をする必要があります。
さらに、遺産分割が成立した場合には、それによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記をしなければなりません。正当な理由がないのに申請義務を怠ったときは、過料（行政上のペナルティ）の対象となり得るとされています（罰則の詳細は当該法令を確認してください）。
相続登記の申請義務化に関する主な期限
スタッフ手続き的に気になるんですが、遺産分割がなかなかまとまらないケースってありますよね。期限内に間に合わない時はどうなるんです?
社長ええ問いや。そういう人のために『相続人申告登記』いう簡易な登記が設けられた（不動産登記法第76条の3）。これを申し出れば、相続登記の基本的な義務を履行したものとみなされる。
スタッフじゃあ申告登記をすればもう安心なんですね?
社長そこが落とし穴や。申告登記は完全な所有権移転登記やない。最終的に遺産分割が成立したら、その日から3年以内に正式な相続登記をせなあかん。
スタッフなるほど、あくまで“つなぎ”ってことですね。
社長そういうこと。それと、登記官が違反を把握したら、相当の期間を定めて申請を催告して、正当な理由なく応じへんかったら管轄の地方裁判所に通知される流れになっとる。
正当な理由・免税措置・新制度
「正当な理由」の例としては、相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の資料収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケースなどが挙げられています。事情によっては一律に過料の対象となるわけではない、という整理です。
費用面では、相続登記の登録免許税は不動産の固定資産税評価額に税率0.4％を乗じて計算するのが原則ですが、相続により土地を取得した者が登記をせずに死亡した場合の相続登記、および不動産の価額が100万円以下の土地に係る相続登記について、令和9年3月31日までの免税措置が設けられています。
あわせて、自分名義の不動産を一覧で確認できる「所有不動産記録証明制度」が令和8年2月2日施行として設けられています。実家以外にも親名義の不動産が無いか確認したい、という場面で活用が期待されます。
相続した実家を売るまでの大まかな流れ
スタッフ売るときの税金の話、お客さんが一番不安がるところです。古い実家を売ると税金がっつり取られちゃうんですか?
社長そこで知っておきたいのが『空き家特例』や。相続や遺贈で取得した被相続人の居住用家屋やその敷地を一定の要件で売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を特別控除できる制度やで。
スタッフ3,000万円! それは大きいですね。誰でも使えるんですか?
社長要件がきっちりある。建物は昭和56年5月31日以前の建築、区分所有建物登記がされた建物でないこと、相続開始の直前に被相続人以外に住んでた人がいなかったこと、この3つを全部満たすことや。
スタッフ古い一戸建ての実家、っていうイメージにわりと合いますね。
社長そうや。ただ期間や金額の条件もあるから、表で整理して見せよか。
空き家特例の主な要件・条件
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象家屋 | 昭和56年5月31日以前の建築／区分所有建物登記でない／相続開始直前に被相続人以外の居住者がいない、の3要件すべて該当 |
| 特別控除額 | 最高3,000万円(相続人が3人以上の場合は上限2,000万円・令和6年1月1日以後の譲渡) |
| 譲渡期間 | 平成28年4月1日〜令和9年12月31日／相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 売却代金 | 譲渡の対価が1億円以下であること |
| 家屋の状態 | 耐震基準に適合させて譲渡、または取り壊して敷地を譲渡(令和6年1月1日以後は買主が翌年2月15日までに改修・取壊しした場合も対象) |
| 手続き | 確定申告が必要／被相続人居住用家屋等確認書(市区町村が交付)等の書類を添付 |
譲渡所得の計算と取得費加算
譲渡所得は、譲渡価額（収入金額）から取得費と譲渡費用、特別控除額を差し引いて計算します。取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5％より少ないときは、譲渡価額の5％を取得費（概算取得費）とすることができます。譲渡費用には、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などが含まれます。
所有期間にも注意が必要です。土地や建物を売ったときの譲渡所得は、譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超えるものを長期譲渡所得、5年以下のものを短期譲渡所得として区分しますが、相続や贈与で取得した不動産の所有期間は、原則として被相続人や贈与者が取得した日から計算します。実家であれば長期になることが多いでしょう。
空き家特例とは別に、相続税を納めた人向けの「取得費加算の特例」もあります。相続や遺贈で取得した財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡した場合、相続税額のうち一定金額を取得費に加算できる制度です。なお、空き家特例の適用を受ける場合は、確定申告書に「措法35条3項」と記載し、譲渡所得の内訳書および登記事項証明書等の一定の書類を添付する必要があります。
譲渡所得(売却益)の計算の流れ
税率(土地・建物／分離課税)＝長期譲渡(譲渡年1月1日時点で所有期間5年超):所得税15%＋住民税5% ／ 短期(5年以下):所得税30%＋住民税9%。特別控除は、被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例で最高3,000万円。相続財産を売ったときは相続税の一部を取得費に加算できる特例もある。適用要件・期限・実際の税額は国税庁の最新情報および税理士に必ず確認してください。
スタッフだいぶ整理できました。実務として、お客さんを専門家にどう橋渡しすればいいでしょう?
社長線引きはシンプルや。名義変更=登記の場面は司法書士、譲渡所得の計算や特例適用・確定申告の場面は税理士。うちは売却の流れを案内しつつ、早めに繋ぐのが役目や。
スタッフ特に空き家特例は要件も書類も細かいから、最初の段階で『適用できそうか』を専門家に確認してもらうと安心ですね。
社長その通り。名義の確認、登記の期限、特例の期間。この3つを最初に押さえるだけで、お客さんの不安はぐっと減る。あとは正確な数字や条文は必ず一次情報と専門家で裏を取る。それが街の不動産屋の信頼やで。
スタッフはい、しっかり橋渡しします!
まとめ──相続した実家の売却で実務者が押さえるべきこと
まとめると、相続した実家の売却は「名義を今の相続人に直すこと」から始まります。相続登記は令和6年(2024年)4月1日から申請が義務化され、原則として取得を知った日から3年以内の申請が求められます。遺産分割が長引くなどで期限内の申請が難しいときは、相続人申告登記という簡易な手続きで義務を果たす方法も用意されています。
売却そのものは、相続人の確認・遺産分割の協議、相続登記、売却活動から契約・引渡し、そして譲渡所得の計算と特例の適用可否の確認、という流れで進みます。相続した空き家を売る場合は、一定の要件を満たすと譲渡所得の特別控除(いわゆる空き家特例)の対象になり得るため、自分のケースが要件に当てはまるかを早めに確認しておきたいところです。
実務者として押さえるべきは、登記名義・申請期限・特例の要件は案件ごとに状況が異なり、税額や適用可否の最終判断は専門領域だという点です。登記は司法書士、税の特例は税理士へ——確認できた範囲を超えて断定せず、必要に応じて専門家につなぐことが、相続がらみの売却で失敗しないための基本になります。
