市街化調整区域の家が「売れない」と言われる理由と確認の順序

市街化調整区域の家は「売れない」と決める前に、使い方を分けて考える

市街化調整区域は、都市計画法第7条第3項で「市街化を抑制すべき区域」とされる場所です。そのため、買主が希望する建て替え、増改築、用途変更、新築ができるかは、物件ごとに異なります。

売りにくいと言われる背景は、家そのものの有無だけではありません。買主が住み続けたいのか、建て替えたいのか、使い方を変えたいのかで、確認する内容が変わります。家は同じでも、次に使う人の希望で必要な確認が変わる、鍵穴と鍵の組み合わせのようなものです。

市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外では、原則として許可なしに建築物の新築、改築、用途変更はできません。開発許可とは、土地を造成して建物を建てる計画について受ける許可です。

開発許可を受けた土地でも、工事完了公告後は、原則として許可で予定された建築物以外の新築、改築、用途変更が制限されます。だからこそ、「市街化調整区域だから売れない」と一括りにせず、その土地と建物で何が想定されていたかを調べます。

「で、どうすればいいのか」売却前の確認手順

1. まず、買主が想定する利用を言葉にします。住み続けたいのか、建て替えたいのか、増改築したいのか、用途を変えたいのかを分けます。目的地を書かずに地図を開いても、進む道は選べません。

2. 所在地が市街化調整区域に当たることを前提に、開発許可を受けた土地かを確認します。開発許可を受けた土地であれば、開発登録簿が、許可時に予定された建築物の用途や制限を調べる手掛かりになります。開発登録簿は公衆の閲覧に供され、請求があれば写しが交付されます。

3. 買主の希望する利用について、所在地の開発許可権者へ確認します。市街化調整区域で許可できる開発行為には立地基準があり、類型は限定されています。周辺住民の日常生活に必要な店舗など、農林水産物の処理・貯蔵・加工施設、地区計画などに適合する開発、条例で定める一定の開発行為が例として示されています。

4. 建て替えや新築の可能性を調べるなら、敷地と建築基準法上の道路との関係を確認します。建築基準法第43条では、敷地は原則として道路に2メートル以上接することが求められます。

5. 敷地に農地が含まれるなら、地目だけで終わらせず、現況と必要な手続を確認します。農地を農地として売買・貸借する場合は、原則として農業委員会の許可が必要です。農地転用とは、農地を農地以外に変えることです。農地以外に転用する場合や、転用目的で権利を移す場合にも許可が関わります。

まとめ：売れないのではなく、先に利用の見通しを確認する

実務者として押さえるべきは、市街化調整区域の家を一律に「売れない」と扱わないことです。市街化を抑制すべき区域であるため、買主が希望する利用を確認し、その物件で建て替え、増改築、用途変更、新築ができるかを個別に見ます。

開発許可を受けた土地かどうかは、開発登録簿で予定建築物の用途や許可内容を確認する手掛かりになります。道路との関係や、農地が含まれるかどうかも、売却前に分けて確認します。

「売れない」という言葉で止まらず、買主が何をしたいのかを起点に、確認先と資料を一つずつ整理することが大切です。ご不明な点は、無料相談で個別にお答えしています。お気軽にご相談ください。