検査済証がない家は売れる？紛失と未取得を確かめる方法

手元にないことと、検査を受けなかったことは別です

検査済証が手元にないだけで、違反建築と決めることはできません。売却を考えるときは、書類の原本がない事実と、完了検査、つまり工事が終わった建物を検査する手続きの履歴を分けて見ます。原本を紛失していても、行政側の記録で交付状況を調べられることがあります。

建築基準法、つまり建物の基本的なルールを定める法律では、対象工事を終えた建築主に完了検査の申請義務を定めています。申請は、原則として工事完了日から4日以内に建築主事、つまり建築確認などを扱う行政の担当者へ届くように行います。やむを得ない理由があるときは、その理由がなくなった日から4日以内です。検査を受けて適合と認められたときに、検査済証が交付されます。

ただし、今の売却場面で知りたいのは、当時の事情を推測することではありません。建築計画概要書、つまり建築確認を申請した際の建物計画の概要書類や、台帳記載事項証明書、つまり行政台帳にある確認番号や検査履歴を証明する書類を使い、交付履歴をたどることです。記録が見つからないことだけで、検査を受けなかった、受けられなかった、建物がルールに合わないとは断定できません。

見る順番は「原本探し」より「履歴探し」です

まず、手元にある書類を探します。検査済証の原本が見つかれば、交付された書類を確認できます。見つからないときは、原本探しだけで止めず、行政に残る履歴へ進みます。建築計画概要書には、建築主、建築場所、用途、構造、階数などの概要に加え、完了検査等の履歴が記載される例があります。

次に、台帳記載事項証明書を利用します。この書類は、検査済証そのものを再発行する書類ではありません。一方で、建築確認の番号や検査の履歴を証明する手がかりになります。書類が示すのは、建築確認がなされた当時の事項であり、現在の建物の状態を証明するものではありません。

保存される範囲は自治体ごとに違います。建築計画概要書や台帳が残っていないため、閲覧や証明書の交付ができないこともあります。そのため、所在地の所管窓口、つまりその建物を扱う行政の窓口の案内に沿って、使える書類を選びます。地名地番、建築年月、建築主名、建築確認の年月日や番号が分かると、対象物件を特定する手がかりになります。

よくある失敗は、記録がない理由を先に決めることです

よくある失敗は、原本がない、または台帳に記録が見当たらない段階で、「完了検査を受けなかった」と決めてしまうことです。この判断が起きるのは、手元の書類の有無と、行政に残る交付履歴を同じものとして扱ってしまうためです。原本の紛失と、交付履歴の不明は別に扱います。

検査済証がない場合、増改築、つまり建物を広げたり造り替えたりする工事をするときには、工事前の建物がルールに合っているかを確かめる調査が別に必要になることがあります。また、建物のルールに合わない場合などは、住宅ローンの対象にならない場合があります。検査済証がないことだけから、融資の可否を決めることはできません。金融機関によって扱いが違うためです。

売却の話を進める際は、「検査済証がない」という一言で終わらせず、原本の有無、行政記録で分かった交付履歴、記録を確認できなかった範囲を分けて整理します。これにより、受けなかったのか、受けられなかったのかを推測で決めず、確認できた事実だけを伝えられます。

調査の考え方は、既存建築物の現況調査ガイドラインにもあります

既存建築物の現況調査ガイドラインは、改修を予定する既存建築物について、建築士、つまり建物の専門家が行う現況調査、つまり今の建物の状態を調べる手順や方法を解説したものです。この流れでは、直近工事、つまり最後に行われた建築などの工事について、まず検査済証の交付状況等を調べます。

交付状況を調べた後は、現地で現在のルールへの適合状況と、工事を始めた時点のルールへの適合状況を調べる流れが示されています。これは、書類の有無だけで建物全体を決めつけない考え方です。売買のために調査を行うことを当然に意味するものではありませんが、履歴と現況を混同しないための参考になります。

売却前に、交付履歴を事実として整理します

まとめると、検査済証が手元にないだけで、違反建築とは決められません。原本の有無と、建築計画概要書や台帳記載事項証明書でたどる交付履歴を分けて見ます。記録が見つからない場合も、検査を受けなかった、受けられなかったとは断定しません。

所在地の所管窓口で利用できる書類を調べ、分かった履歴を整理してから売却の相談へ進みます。住宅ローンについては金融機関によって扱いが違うため、融資先へ確認します。ご不明な点は、無料相談で個別にお答えしています。お気軽にご相談ください。