再建築不可物件は売れる？買い手の探し方と、売る前に調べておくこと

建て替えが難しいと言われるとき、まず道を確認する

建築基準法では、原則として幅員4m以上のものを道路としている。幅員は、道の幅のことです。さらに建築物の敷地は、道路に2m以上接している必要がある。

道が細いからといって、すぐに結論を出すのは早い。幅員4m未満でも、指定された道は建築基準法第42条第2項の道路として扱われることがある。この場合、原則として中心線から水平距離2mの線が道路境界線とみなされる。

細い道を挟んだ敷地は、定規の中心から線を引く場面に似ている。見た目だけではなく、その道が法律上どのように扱われるかで、確認する内容が変わる。

「再建築不可」という言葉だけで売却の可否を決めず、敷地が接する道と、道路への接し方を確認することが出発点になる。

買い手に示せるのは、憶測ではなく確認の道筋

買い手が何を理由に購入するかは、一律には言えない。投資目的や価格への感じ方を一般化できる一次資料も、今回の確認範囲ではない。だからこそ、「売れる理由」を想像で並べるより、確認済みの選択肢と制約を整理して伝える。

建築基準法第43条第2項には、接道義務の適用除外に関する制度がある。特定行政庁の認定による制度と、建築審査会の同意を得た特定行政庁の許可による制度が示されている。これは、一本道に見えても確認する分かれ道があるようなものだ。

国土交通省資料では、令和5年度に第1号の認定実績は1,232件、第2号の許可実績は6,579件と示されている。ただし、個別物件で認定や許可が可能かは、所在地、道の状況、建築計画、自治体の基準などで変わる。

既存の建物については、安全性などの確保を前提に、市街地環境への影響が増大しないと認められる大規模の修繕・大規模の模様替で、接道義務の現行基準を適用しない取扱いも示されている。空家等活用促進区域には、道と空家等の条件を満たす場合の制度もある。どちらも、所管する特定行政庁への個別確認が必要だ。

売却を進める手順は、確認したことを順番に積み上げる

1. 敷地が接する道について、建築基準法上の道路かを確認する。幅員だけで判断せず、指定道路としての扱いも確認する。

2. 敷地が道路に2m以上接しているかを確認する。道の確認と敷地の確認は、鍵と鍵穴のように両方を見て判断する。

3. 所在地を所管する特定行政庁へ個別に確認する。建築基準法第43条第2項の認定・許可などは、物件ごとに結論が変わる。許可や認定を伴う建築計画では、横浜市も建築許認可担当への事前相談を案内している。

4. 確認できた制約と、個別確認が必要な点を整理する。売買の仲介では、契約までに法令上の制限を記載した書面で説明する。

5. 売却価格の根拠を整理する。不動産情報ライブラリでは、不動産取引価格情報、地価公示、都道府県地価調査、成約価格情報を確認できる。媒介契約売主・買主が宅建業者に売買や賃貸の仲介を依頼する契約。一般・専任・専属専任の3種類があり、報告義務やレインズ登録期限が異なります。では、既存建物の建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項も書面で交付される。

確認できることから始めれば、売却の話は進められる

まとめると、建て替えが難しいと言われた実家でも、最初に見るのは道の扱いと敷地の接し方です。道路に2m以上接しているか、幅員4m未満の道に指定道路としての扱いがあるかを確認します。

その上で、所管する特定行政庁へ個別に確認し、認定・許可などの可能性と、売却時に伝える制約を整理します。価格は確認した内容と参考情報をもとに、根拠を示して考えます。

ご不明な点は、無料相談で個別にお答えしています。お気軽にご相談ください。