接道義務の基本｜敷地と道路の関係をやさしく整理

スタッフ社長、お客さんから『この土地、車も入るし普通に道に面してるのに、なんで家が建てられないんですか?』って聞かれて、うまく答えられませんでした…。

スタッフ私も契約前の調査で、接道がギリギリ足りないケースに当たりました。あれ、手続き的にはどう整理すればいいんですか?

社長ええとこ突いてきたな。それ全部『接道義務』の話や。建築基準法の第43条第1項で、建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなあかんと決まっとる。これが基本中の基本やで。

スタッフじゃあ『道路に面してれば何でもいい』わけじゃなくて、ここでいう道路にもちゃんと定義があるってことですか?

社長その通りや。建築基準法第42条で、交通上だけやなく安全上・防火上・衛生上の観点から『法律上の道路』が定義されとる。原則は幅員4メートル以上。区域によっては6メートル以上を基準にするとこもある。

スタッフ市道とか県道なら問題なさそうですけど、私道や昔からの細い道はどう判断すれば?

社長そこが実務の腕の見せどころや。42条は号ごとに種類が分かれとる。次の表で整理しとこか。

スタッフ4メートル未満なのに道路とみなされる『2項道路』ってあるんですね。お客さんが一番ひっかかるとこかも…。

社長そや。2項道路は基準時の中心線から両側2メートルの部分が道路とみなされる。その範囲内では建物が建てられへん。これがセットバックや。

スタッフどうしても2メートル後退できない土地もありますよね?

社長土地の状況によりやむを得ん場合は、あらかじめ建築審査会の同意を得て、振り分けの線を2メートル未満1.35メートル以上の範囲で別に指定できる仕組みもある。例外はあるけど、まず原則を押さえることや。

スタッフこの特例、昔から今の形だったんですか?

社長いや、変遷があるんや。もともとは建築主事の裁量判断やったのが、平成10年の改正で特定行政庁の許可の対象になった。さらに平成30年の改正で、一定条件を満たすものは認定制度(第2項第1号)が設けられた。

スタッフ制度が段階的に整理されてきたんですね。最近の改正もあるんですか?

社長令和4年の改正もあるで。次に時系列で並べとこか。

スタッフ実務で最初に確認すべきことって、結局どこから手をつければいいんでしょう?

社長まずは『その道が建築基準法上の道路か』を確かめることや。役所の建築指導課が管理する道路台帳や指定道路図で確認できる。判定が難しければ特定行政庁の判定を受ける。

スタッフ道路かどうか怪しい段階で安易に『建てられます』とは言えないってことですね。

社長そうや。接道を満たさん違反建築物は、特定行政庁が工事停止や除却・使用禁止などの是正措置を命じることができる(法第9条)。違反の対象になり得るから、調査は慎重にな。詳細は当該法令で確認することや。