ローン残債・サブリース中のワンルームを売る前に

ミナお客様から「ローンが残り、サブリース中で、入居者もいるワンルームマンションを売りたい」とご相談がありました。オーナーチェンジとはどういう意味ですか。

タケさん入居者が住んだまま、持ち主だけが変わる売り方のことだよ。結論から言うと、売る前にサブリースを終わらせると決める必要はない。まず契約書を並べて、何を引き継ぐかを整理するんだ。

リク最初の段取りは、売主からローン関係書面、サブリース契約書、賃貸借契約書を集める形でよいですか。

売る前に解約を決めず、3つの契約を並べます

ローンが残り、サブリース中で、入居者がいるワンルームマンションは、契約を1つずつ分けて考えると整理できます。結論は、売却前にサブリース契約を解約すると先に決めないことです。ローン、サブリース、入居者との賃貸借は、見るべき書面と論点が違います。

相談の場では、契約書を1枚ずつ開き、「解約」の文字だけを先に探しがちです。しかし、建物を貸す側から解約を申し入れると、借地借家法上の6か月という期間や、正当事由が関わります。正当事由とは、解約や更新拒絶を認めるだけの理由があるかを判断する考え方です。サブリースを終える話では、この点が争点になることがあります。

ローンについては、抵当権を外す手続きを見ます。抵当権とは、金融機関などが返済を受けるために不動産に設定する担保の権利です。完済後には、抵当権抹消登記、つまり登記簿から抵当権の記録を消す手続きがあります。売却を考える段階で、完済の条件と必要書類を金融機関へ確認することが出発点です。

入居者付きのまま売るなら、賃貸人としての立場と敷金をどう扱うかを見ます。敷金とは、賃料などの支払いを担保するために入居者が預けるお金です。契約書を読まずに売り方を決めると、解約の可否と引継ぎの範囲が混ざります。まず3つの書面をそろえることで、売却の条件を順に検討できます。

売れないと言われた物件でも、相談はできます。再建築不可・残置物あり・長年の放置もそのままでどうぞ。相談は無料です。

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最初に並べる書面と見る場所

書面	見る場所	売却前に整理すること
ローン関係書面	完済の条件	抵当権を外す手続き
サブリース契約書	更新・解除の定め	契約を続ける前提
賃貸借契約書	敷金・契約期間	入居者との契約内容

入居者付きの売却では、貸す立場と敷金が移ります

入居者付きのまま売ることを、オーナーチェンジといいます。建物の賃貸借で入居者が建物の引渡しを受けているときは、物件を買った人に賃貸人たる地位、つまり入居者へ貸す側の立場が移ります。民法には、この立場の移転に関する定めがあります。

賃貸人の立場が移ると、敷金返還の義務も原則として買主へ引き継がれます。賃貸借が終わり、建物の返還を受けたときは、未払い分を差し引いた敷金の残額を返す仕組みです。売買の話では、敷金があること自体を早い段階で共有しておく必要があります。

ただし、売主と買主の間で、売主に賃貸人の立場を留保し、買主が売主へ建物を貸す合意をしたときは、直ちに買主へ移らない扱いがあります。その後、その賃貸借が終われば立場は買主側へ移ります。入居者に対して立場の移転を主張するには、所有権移転登記、つまり持ち主が変わったことを登記簿に記録する手続きが必要です。

契約を混ぜずに進める4つの順番

1. 売主がローン関係書面、サブリース契約書、賃貸借契約書をそろえる

→

2. 売主が金融機関の完済条件と、各契約の更新・解除の定めを読む

→

3. 売主と買主が、入居者との契約を引き継ぐ前提を整理する

→

4. 完済後に、金融機関から送られる書類を用いて抵当権抹消登記を申請する

ミナお客様から「サブリースを解約すれば、空室にして売れるのでは」とご相談がありました。特定賃貸借契約とはどういう意味ですか。

タケさん事業者が住宅を借りて、第三者へ又貸しするための契約のことだよ。法律上は特定賃貸借契約と呼ぶ。契約を終えられるかは、売却したい気持ちだけでは決められない。

リク契約書の更新と解除の定めを読んだうえで、専門家へ相談する順番ですね。

サブリースは、解約できる前提で売却計画を立てません

サブリース契約は、法律上、特定賃貸借契約と呼ばれます。これは、事業者が住宅を借り、第三者へ転貸する目的で結ぶ契約です。転貸とは、借りた住宅をさらに別の人へ貸すことです。売却を急ぐときほど、「先に解約すればよい」と決めつけないことが大切です。

普通借家契約、つまり更新があり得る一般的な建物賃貸借であれば、サブリース事業者から解約できる旨の条項があるとき、契約期間中でも解約される可能性があります。一方で、オーナーから更新を拒絶するには、借地借家法上の正当事由が必要です。

正当事由を考える際には、貸す側と借りる側が建物を必要とする事情、これまでの契約経過、建物の利用状況、金銭の給付の申出などが考慮されます。サブリース契約がどの契約形態か、解約条項がどう書かれているかで検討内容が変わります。契約書を持って、弁護士などの専門家へ相談します。

また、特定転貸事業者、つまり借りた住宅を第三者へ貸す事業者は、契約締結時の書面に、支払家賃、維持保全の方法、契約期間、転貸条件、更新や解除の定めがあればその内容を記載します。その書面も、売却前に読み直す資料になります。

よくある失敗は、解約の一文だけで動き出すことです

よくある失敗は、サブリース契約書の解約に関する一文だけを読み、先に解約を進めようとすることです。なぜ起きるかというと、ローンの返済、サブリース契約、入居者との賃貸借を、すべて同じ問題として扱ってしまうからです。解約には正当事由が関わることがあり、売却したいという事情だけで結論は出ません。

1. まず、ローン関係書面、サブリース契約書、賃貸借契約書を同じ場所にそろえます。2. 次に、ローンは完済の条件、サブリースは更新・解除の定め、賃貸借は敷金と契約期間を分けて読みます。3. その後、入居者付きで売る前提を置き、どの契約を誰が引き継ぐ話なのかを整理します。4. サブリースを終える話に進むときは、契約書をもとに専門家へ相談します。

ローンが残っていることだけで、売却の検討を止める必要はありません。完済後には抵当権抹消登記の手続きがあります。ただし、完済の条件、期限前返済の扱い、売買時の資金の動きは、ローン契約と金融機関の手続きで確認します。金融機関から送られる書類には、抵当権が消えたことを証明する書類などがあります。