港湾法の建築制限とは？港湾区域・臨港地区の許可と分区規制を解説

スタッフ社長、お客さんから『港のそばの土地なんだけど、ここって普通に倉庫とか建てられるの?』って聞かれたんですけど、港の近くって何か特別なルールがあるんですか?

スタッフ私も気になってました。重説宅建業者が契約前に、物件や取引条件の重要な事項を宅地建物取引士が書面で説明すること。買主・借主が不利益を受けないための手続きです。で『港湾法』って文字を見たことはあるんですが、実務でどこまで効いてくるのか正直つかめてなくて。

社長良い質問ですね。港湾法は水際の土地・水域を扱うときに効いてくる法律です。今日はその目的から、建築の制限、許可・届出の手続きまで、順番に整理していきましょう。

スタッフ水域って、海の上の話ですよね?陸の不動産取引と関係あるんですか?

社長良いところを突かれますね。港湾区域は基本的に水域の話です。だから水域を占用したり、土砂を採取したり、係留施設や運河なんかを建設・改良する行為には、港湾管理者の許可が要ります。これが法第37条第1項です。

スタッフなるほど、桟橋を作るとか、水域を使うようなケースですね。じゃあ陸側の土地利用は臨港地区の方で見ると。

社長そういうことです。臨港地区には『分区』という仕組みがあります。ここが陸の建築制限の本丸です。

スタッフ分区内は建築基準法の用途地域じゃなくて分区条例で見る、ということは、建築確認の流れも普通と違ってきますか?

社長そこは要注意ですね。分区内で建築確認申請を行うときは、各自治体が定める手続で、構築物の用途が分区条例に適合することを港湾管理者が確認してから、建築確認申請が受理される運用になっています。

スタッフえっ、確認申請の前に港湾管理者のチェックが入るんですか。一般のお客さんは絶対ここで詰まりますね…。

社長ですから水際の物件は早めに港湾管理者に当たっておくのが鉄則です。後から用途がアウトとわかると計画が崩れるからです。

スタッフもし分区条例に合わない建物を建てちゃったら、どうなるんですか?

社長分区条例に違反して建設された構築物や、改築・用途変更によって条例の定める構築物になってしまったものは、港湾管理者が所有者・占有者に対し撤去・移転・改築又は用途の変更を命ずることができます（法第40条の2第1項）。この命令をしようとするときは聴聞を行わなければならないとされています（同条第2項）。なお、条例が後から制定・施行されたことで該当するに至った構築物については別の条があり、港湾管理者は改築・移転・撤去を命ずることができます（法第41条第1項）。この場合、命令によって生じた損失は補償されます（同条第3項）。

スタッフ是正命令まで来るんですね…。罰則もあるんですか?

社長港湾法には罰則の章があって、分区条例違反については条例で罰金規定を設けられるなど、違反に対する罰則・是正命令等の法的効果があります。ただ金額や年数はここで断定しません。罰則の対象となり得る、として詳細は当該法令・条例を確認するのが正しい構えです。