内装制限とは？建築基準法第35条の2と特殊建築物のルールをやさしく解説

店舗を借りて内装をつくる。二世帯住宅を建てる。中古の建物を買って用途を変える——そんなときに関わってくるのが内装制限です。

火事が起きたとき、壁や天井が燃えて一気に燃え広がるのを防ぐため、建物の種類や規模によって、壁と天井の仕上げ材に制限がかかります。木の板を張りたい、クロスを選びたいと思っても、建物によっては使えない材料があります。

内装制限の根拠は建築基準法第35条の2です

条文から読み取れる対象は5つです。

• 別表第一（い）欄の用途に供する特殊建築物
• 階数が3以上の建築物
• 政令で定める窓のない居室を有する建築物
• 延べ面積が1,000㎡を超える建築物
• 火を使う設備を設けた室（調理室・浴室など）

制限がかかるのは壁と天井の、室内に面する部分の仕上げです。床は対象ではありません。

「特殊建築物」であって「特定建築物」ではありません

条文が用途を並べて定義しています。「不特定多数が利用する建築物」といった抽象的な定義ではありません。

具体的な中身は施行令にあります

法第35条の2は「政令で定めるものを除き、政令で定める技術的基準に従つて」としています。その政令が次の3条です。

内装制限の中身は第128条の5です。第128条の4は逆に「ここは対象外」を定める条で、規模や構造によっては制限がかからないことがあります。

なお、第128条の3の3、第128条の3の4という条は存在しません。施行令で第128条の3の2の次に来るのは第128条の4です。

不燃材料とは何か

内装制限で求められる材料のうち、もっとも性能が高いのが不燃材料です。

20分間、この3つを満たすものが不燃材料です。「燃えない」だけでなく、変形しないこと・有害な煙を出さないことまで求められている点が重要です。避難する時間を確保するための基準だからです。

不燃材料には、コンクリート、れんが、瓦、ガラス、モルタル、しっくいなどが該当します。個別の製品が該当するかは、国土交通大臣の認定を受けているかで決まります。

違反するとどうなるか

内装制限に適合しない場合、建築確認が下りません。既に建ててしまった場合は、建築基準法第9条（違反建築物に対する措置）に基づき、特定行政庁から是正命令を受けることがあります。

命令の対象になると、工事の停止や、除却・移転・改築・使用禁止などを命じられることがあります。中古建物を買ってから発覚すると、是正費用は買主の負担になりかねません。

買う前・借りる前に確認したいこと

内装制限は、重要事項説明宅建業者が契約前に、物件や取引条件の重要な事項を宅地建物取引士が書面で説明すること。買主・借主が不利益を受けないための手続きです。で必ず説明しなければならない法定項目ではありません（宅建業法第35条宅地建物取引業法で、契約の前に買主・借主へ重要事項を書面で説明する義務を定めた条文。重要事項説明書(重説)の根拠となる規定です。を受けた政令の列挙に、建築基準法第35条の2は含まれていません）。

ですが、建物の使い方を直接縛るルールです。次の場面では、契約前に確かめておくことをおすすめします。

• 店舗や飲食店を出す目的で借りる・買うとき（火を使う室は対象になります）
• 中古建物を買って用途を変えるとき（用途が変わると対象になることがあります）
• 内装を大きくつくり替える予定があるとき

確認先は、建物の所在地を管轄する特定行政庁（自治体の建築指導課など）です。設計図書や確認済証・検査済証が残っていれば、あわせて確認してください。