不動産取得税の基本と住宅の軽減措置をやさしく整理

誰に・何に課されるのか

不動産取得税は、土地や家屋の購入・贈与・家屋の建築などで不動産を取得した方に対して課される都道府県税です。登記の有無、有償・無償の別、取得の理由(売買、贈与、交換、新築、増築、改築など)にかかわらず、不動産の所有権を取得した方に課税されます(地方税法第73条の2)。

ここでいう不動産とは土地及び家屋の総称で、家屋には住宅・店舗・工場・倉庫その他の建物が含まれます(地方税法第73条)。家屋を改築したことにより当該家屋の価格が増加した場合には、その改築をもって家屋の取得とみなして課税されます(同条の2第3項)。

一方で、相続による取得は形式的な所有権の移転として非課税となり(地方税法第73条の7)、国・地方公共団体等に対しても課することができません(地方税法第73条の3)。なお、2023(令和5)年度の税収は4,406億円でした。

宅地等の課税標準の特例

土地のうち宅地及び宅地比準土地を取得した場合は、令和9年3月31日まで、当該土地の価格に1/2を乗じた額を課税標準とします(地方税法附則第11条の5第1項)。

この特例は、更地や駐車場、商業用ビルの敷地等、住宅が建っていない土地であっても、固定資産評価上『宅地』と評価された土地であれば受けられます。住宅が建っているかどうかとは別の特例である点に注意が必要です。

住宅用土地の軽減と認定長期優良住宅

住宅用の土地を取得した場合は、(1)45,000円か、(2)土地1平米当たりの価格×住宅の床面積の2倍(1戸当たり200平米を上限)×税率、のいずれか高い方の額を土地の税額から軽減します。減額算定に係る床面積を住宅床面積の2倍(1戸当たり200平米上限)とする点は地方税法第73条の24に基づくものです。

住宅の質に応じた上乗せもあります。新築の認定長期優良住宅を取得した場合、課税標準からの控除額は一般住宅の1,200万円に対し1,300万円となります(東京都の例)。この認定長期優良住宅に関する特例の適用期限は、令和8年度税制改正で5年間延長され、令和13年3月31日まで(延長後の適用期間は令和8年4月1日～令和13年3月31日)とされています。

免税点と按分の注意点

課税の有無では免税点制度も押さえておきましょう。課税標準となるべき額が、土地は10万円未満、新築・増築・改築による家屋は1戸につき23万円未満、売買・贈与等による家屋は1戸につき12万円未満の場合は課税されません。なお、土地を取得した方がその土地を取得した日から1年以内に隣接する土地を取得した場合等は、前後の取得をあわせて一つの取得とみなして免税点を判断します。

併用住宅(店舗兼住宅等)を取得した場合は、家屋の価格を住宅部分と非住宅部分の床面積の割合で按分し、住宅部分には3％、非住宅部分には4％を乗じます(東京都の例)。実務では住宅部分の床面積要件や中古住宅の耐震基準要件の確認が欠かせません。

まとめ:実務者が押さえるべき要点

まとめると、不動産取得税は売買・贈与・新築・増築・改築などで不動産を取得した方に課される都道府県税で、相続による取得や国・地方公共団体等への課税は非課税です。課税標準は原則として固定資産税の評価額であり、購入価格ではない点が顧客説明の最初のつまずきどころです。

税率は本則4％、土地・住宅は軽減税率3％(住宅の適用期限は令和9年3月31日)。宅地等は令和9年3月31日まで価格の1/2を課税標準とする特例があり、住宅は新築で1,200万円控除(床面積50平米〜240平米等の要件)、中古は新築時と同額控除、認定長期優良住宅(東京都の例)は1,300万円控除といった軽減が用意されています。住宅用土地も別途、税額から一定額を軽減できます。

実務者として押さえるべきは、軽減は申告手続きで適用されること、申告期限や通知時期は各都道府県の条例で取扱いが異なること、そして免税点や併用住宅の按分まで含めて顧客に『いつ・何を』伝えるかです。具体的な控除額の刻みや最新の適用期限は、必ず取得地の都道府県の窓口・当該法令で確認したうえで案内しましょう。