沿道整備法とは？「沿道地区計画」の建築制限と届出を解説｜重説シリーズ⑲

🛣️ 法律の目的と役割：道路と沿道の「共存」

正式名称は「幹線道路の沿道の整備に関する法律」、通称**「沿道整備法」**です。1980年（昭和55年）に制定されました。

幹線道路（国道など）は物流や移動に不可欠ですが、周辺住民にとっては「騒音」という大きな問題を引き起こします。この法律は、道路管理者だけでなく、沿道の地権者や自治体も協力して、**「騒音に強い街づくり」**を進めることを目的としています。

具体的には、沿道に緩衝緑地を設けたり、防音性能の高い高層建築物を誘導したりすることで、騒音障害の防止と土地の高度利用を同時に目指します。

📑 重説の最重要ポイント：建築行為等の「届出」（法第10条）

この法律が適用されるエリア（沿道地区計画の区域）では、建物を建てたり土地を造成したりする際に、行政への事前の**「届出」**が義務付けられています。

1. 「沿道地区計画」とは？

騒音が著しい幹線道路の沿道について、市町村が都市計画として定める「街づくりのルール」です。この計画では、以下のようなことが定められます。

• 建築物の用途の制限: 騒音の影響を受けやすい施設（学校や病院など）の建築を制限する。
• 防音上の制限: 窓や壁を二重にするなど、防音構造にすることを義務付ける。
• 配置の制限: 道路から少し離して建てる（壁面後退）など。
• 高さの制限: 最低限の高さを決めて、建物を「防音壁」として機能させる（間口率の制限なども含む）。

2. 届出が必要な行為（法第10条1項）

「沿道地区整備計画」が定められている区域内で、以下の行為を行おうとする者は、工事に着手する**30日前まで**に、市町村長にその内容を**「届出」**しなければなりません。

3. 届出をするとどうなる？（勧告など）

届出の内容が、定められた「沿道地区計画」のルールに適合していない場合、市町村長は設計変更などの必要な措置をとるよう**「勧告」**することができます（法第10条3項）。

これは「命令（強制）」ではありませんが、従わない場合は事実上の建築不可となったり、助成が受けられなくなったりする可能性があるため、実質的にはルールを守る必要があります。

📊 比較表：通常の制限 vs 沿道地区計画の制限

✅ 重要事項説明での扱いとチェックポイント

取引する土地が「沿道地区計画」の区域内にある場合、宅地建物取引業者はその内容を重要事項説明（重説）で買主に説明する義務があります。

1. 重説で説明される項目

重説では、主に以下の点が説明されます。

• 法律名: 幹線道路の沿道の整備に関する法律 第10条1項
• 区域の指定: 当該土地が「沿道地区計画」の区域（地区整備計画が定められている区域）内にある旨。
• 届出義務: 建築物等の新築・改築・増築や土地の形質の変更には、着手30日前までに**「届出」**が必要であること。

2. 買主・仲介業者のチェックポイント

新人営業マンや買主様は、以下の点を確認しましょう。

❓ FAQ（よくある質問と回答）

まとめ

「沿道整備法」は、幹線道路の騒音から生活環境を守るための法律です。土地利用に一定の制限はかかりますが、それは快適な住環境を確保するためのルールでもあります。

売買・仲介に携わる宅地建物取引業者は、単に「届出が必要です」と伝えるだけでなく、その土地でどのような建物が建てられるのか、騒音対策にどれくらいの費用がかかるのかを含めて、買主にアドバイスすることが求められます。