集落地域整備法とは？「集落地区計画」の建築制限と届出を解説｜重説シリーズ⑳

🚜 法律の目的と役割：農村と住居の「調和」

この法律は、1987年（昭和62年）に制定されました。

通常、都市計画法の「市街化調整区域」は、市街化を抑制する（＝原則として家を建ててはいけない）エリアです。しかし、古くからある集落や、農業と共存しながら生活する人々がいる地域では、一律に建築を禁止すると、かえって地域が衰退してしまう恐れがあります。

そこで、この法律は、農業生産の条件と調和のとれた**「良好な居住環境」**を整備し、適正な土地利用を図ることを目的としています。つまり、「農地を守りつつ、人々が住み続けられるルールを作る」ための法律です。

（図解：市街化調整区域内の「集落」と「農地」の調和を目指す）

🏘️ 「集落地区計画」とは？

この法律の核となるのが、市町村が定める**「集落地区計画」**です。

これは、都市計画法における「地区計画」の農村版とも言えるもので、集落地域内の土地を、以下のように細かく区分けしてルールを決めます。

• 住宅地区: 家を建てて住むエリア。
• 農業専用地区: 農業を行うためのエリア（建築は厳しく制限）。
• 共存地区: 住宅と農地が混在するエリア。

この計画が定められると、そのルールに従って建築や土地利用を行わなければなりません。

📑 重説の最重要ポイント：建築行為等の「届出」（法第6条）

不動産取引において最も重要なのが、この「集落地区計画」の区域内における事前届出義務です。

1. 届出が必要な行為（法第6条1項）

「集落地区整備計画」が定められている区域内で、以下の行為を行おうとする者は、工事に着手する**30日前まで**に、市町村長にその内容を**「届出」**しなければなりません。

2. 届出後の「勧告」（法第6条3項）

届出された計画が、定められた「集落地区計画」の内容（建物の用途、高さ、配置など）に適合していない場合、市町村長は設計変更などの必要な措置をとるよう**「勧告」**することができます。

これは第19回「沿道整備法」の届出と同じ仕組みで、強制力のある「許可」ではありませんが、実質的には計画に従う必要があります。

（図解：建築行為の届出から着手までのフロー）

✅ 重要事項説明での扱いとチェックポイント

取引する土地が「集落地区計画」の区域内にある場合、宅地建物取引業者はその内容を重要事項説明（重説）で買主に説明する義務があります。

1. 重説で説明される項目

重説では、主に以下の点が説明されます。

• 法律名: 集落地域整備法 第6条1項
• 区域の指定: 当該土地が「集落地区計画」の区域（集落地区整備計画が定められている区域）内にある旨。
• 届出義務: 建築物等の新築・改築・増築や土地の形質の変更には、着手30日前までに**「届出」**が必要であること。

2. 買主・仲介業者のチェックポイント

新人営業マンや買主様は、以下の点に注意して確認しましょう。

❓ FAQ（よくある質問と回答）

まとめ

「集落地域整備法」は、農村地域の住環境を守るための法律です。市街化調整区域であっても、この計画があるエリアでは、一定のルールの下で建築や土地利用が認められています。

売買・仲介に携わる宅地建物取引業者は、このエリアが単なる「調整区域」ではなく、「集落として計画的に整備されている地域」であることを理解し、具体的な建築ルールを正確に調査・説明する責任があります。