新都市基盤整備法とは？「2年建築義務」と「10年転売制限」を解説｜重説シリーズ⑬

🛤️ 法律の目的と開発の仕組み

新都市基盤整備法は、1972年（昭和47年）に制定されました。大都市圏の人口増加に対応するため、その「受け皿」となる郊外の都市（例：筑波研究学園都市など）の**基盤（インフラ）**を整備することが目的です。

第12回の「新住宅市街地開発法」が「住宅地そのもの」の供給を急いだのに対し、この法律は、道路・鉄道・公園・上下水道といった**「都市の骨格（インフラ）」**と、住宅・研究施設などを一体的に整備することを目的としています。

開発の仕組み：「土地整理（換地）」方式

この法律の最大の特徴は、開発手法にあります。第12回（新住宅法）が土地をすべて「買収」する方式だったのに対し、この法律は第8回で解説した**「土地区画整理（換地）」**の方式（＝土地整理）を採用しています。

この事業では、区域全体を「土地区画整理」の手法で整備し、その中で特に中心的なエリアを**「開発誘導地区」**として指定します。この「開発誘導地区」こそが、住宅や商業施設、研究施設などを集中的に建設するエリアであり、重説で最も注意すべき場所となります。

📑 重説の最重要ポイント：「開発誘導地区」内の2大制限

この法律の最大の特徴は、「開発誘導地区」の土地を分譲（譲り受けた）人に対して、第12回（新住宅市街地開発法）よりもさらに厳しい義務と制限が課される点です。

重要事項説明では、この2つの制限（法第50条、法第51条）が説明されます。

1. 2年以内の「建築義務」（法第50条）

「開発誘導地区」内の宅地を事業者から譲り受けた人（買主）は、その土地が「住宅用」や「施設用」と計画されている場合、**「譲受けの日（買った日）から起算して2年以内」**に、計画で定められた用途・規模の建築物を建築しなければなりません。

2. 10年間の「譲渡（転売）制限」（法第51条）

投機的な転売を防止するためのルールです。これは第12回の法律とほぼ同じです。

「換地処分」の公告があった日の翌日から起算して**10年間**は、その土地や、その土地に建てた建築物について、**都道府県知事の「承認」**がなければ、以下の行為ができません。

• 所有権の移転（＝**売買、贈与**）
• 地上権、賃借権などの設定・移転（＝**土地を貸す**こと）

つまり、事業完了から10年間は、原則として**自由に売ったり貸したりできない（転売禁止）**ということです。

🚧 事業中の制限（土地区画整理法ルールの準用）

この事業は「土地区画整理」の手法を使うため、事業が完了する（換地処分）までの間は、第8回で解説した「土地区画整理法」の制限が準用（コピーして適用）されます。

「仮換地」の指定と元の土地の使用停止（法第39条）

事業中の土地取引で最も重要なルールです。

✅ 重要事項説明での扱いとチェックポイント

取引する土地が「新都市基盤整備事業」の区域内にある場合、宅地建物取引業者はその内容を重要事項説明（重説）で買主に説明する義務があります。

1. 重説で説明される項目

重説では、主に以下の点が説明されます。

• 法律名: 新都市基盤整備法
• 仮換地の制限（法第39条）:
  • 「仮換地」が指定されている場合、元の土地（従前の宅地）の**使用収益が停止**していること。（土地区画整理法第99条・第100条の準用）
• 建築義務（法第50条）:
  • 「開発誘導地区」内の土地を譲り受けた者は、**2年以内**に計画に沿った建築物を**建築する義務**があること。
• 譲渡制限（法第51条1項）:
  • 換地処分の公告から**10年間**、土地や建物の権利を移転（売買・賃貸など）するには**知事の承認**が必要であること。

2. 買主・仲介業者のチェックポイント

新人営業マンや買主様は、特に以下の点に注意して確認しましょう。

❓ FAQ（よくある質問と回答）

まとめ

「新都市基盤整備法」は、大都市圏の「受け皿」となるニュータウンのインフラを、「土地区画整理」の手法を用いて整備する法律です。

売買・仲介に携わる宅地建物取引業者は、第8回（土地区画整理法）と第12回（新住宅市街地開発法）の知識を総動員し、取引する土地が「仮換地」なのか、そして「2年/10年」の厳しい制限の対象（開発誘導地区）なのかを、正確に調査・説明する必要があります。