生産緑地法とは？2022年問題と都市農地のルールを徹底解説｜重説シリーズ⑤

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🌱 法律の目的と役割：都市の緑を守る制度

生産緑地法は、急激な都市化の中で、都市部に残された貴重な農地を「都市の緑」として計画的に保全するために制定された法律です。その役割は、都市環境の維持と災害防止に大きく貢献しています。

制定年と背景

生産緑地法は、昭和49年（1974年）に最初に施行されました。

1968年の都市計画法改正により、都市を計画的に発展させるため、「市街化区域（積極的に市街化を推進する区域）」と「市街化調整区域（市街化を抑制する区域）」という線引きが導入されました。しかし、市街化区域内に含まれた農地が宅地化の波に飲まれ、無秩序な開発が進んだ結果、住環境の悪化や洪水などの自然災害が多発しました。

この問題を背景に、市街化区域内の農地を「宅地化するもの」と「保全するもの」に明確に区分し、後者を生産緑地地区として指定し、計画的な保全を図るために本法律が制定されました。

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🌳 生産緑地地区とは？（指定要件と行為制限）

生産緑地法を理解する上で最も重要なのが、この「生産緑地地区」という指定そのものです。指定されると、土地の所有者には大きなメリット（税制優遇）と、それ以上に重いデメリット（行為制限）が発生します。

1. 指定される場所と条件

すべての農地が対象ではなく、以下の条件を満たす農地等が都市計画によって指定されます。

• 対象区域: 市街化区域内にある農地・採草放牧地・森林などであること。
• 規模: 一団の農地で500m²以上の規模であること（ただし、市町村の条例で300m²まで引き下げることが可能）。
• 効用: 良好な生活環境の確保に役立ち、公園や緑地などの公共施設等の敷地として適していること。

2. 厳格な「行為制限」（法第8条1項）

生産緑地地区に指定されると、その土地は「農地として維持する」ことが義務付けられます。そのため、宅地にするような行為は厳しく制限されます。

地区内において、以下の行為を行う場合は、原則として**市町村長の許可**が必要となります。

許可される例外（農業のための施設）

とはいえ、農業を営むために必要な施設まで禁止されては本末転倒です。そのため、以下のような「農業の利便性を高める施設」で、生活環境の悪化をもたらさないものに限り、許可を得て設置することができます。

• 農業用（畜産業用）の倉庫、作業所、ビニールハウス
• 農産物の処理・貯蔵・加工に必要な施設
• 農産物の直売所、農家レストラン（市町村が条例で認めた場合）

逆に言えば、一般的な住宅、アパート、マンション、駐車場、資材置場などは一切建築できないのです。これが生産緑地法の最も厳しい制限です。

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⏳ 30年ルールの「買取り申出制度」とは？

「30年間も建築もできず、農地として縛られるのは厳しすぎる」という所有者への配慮として、「指定から30年が経過」するか、「農業ができなくなった」場合には、市町村に対してその土地を買い取るよう申出できる制度が設けられています。これが**買取り申出制度**です。

1. 申出ができる3つのタイミング

所有者は、以下のいずれかの時点に達した時、市町村長に対して「この土地を時価で買い取ってください」と申出をすることができます。

1. 都市計画の告示の日（＝指定された日）から30年が経過したとき。
2. その農地の主たる農業従事者（＝主に農業を担う人）が死亡したとき。
3. その農地の主たる農業従事者が農業を続けることが困難となる故障（＝病気やケガで働けなくなった状態）を抱えたとき。

2. 買取り申出後の流れ（制限解除への道）

申出があれば即座に制限が解除されるわけではありません。市町村はまず、その土地を公的な緑地として買い取るか、他の農業希望者に引き継がせる（あっせんする）努力をしなければなりません。

1. 1. 所有者が市町村に「買取り申出」を行います。
2. 2. 市町村は、申出があった日から1ヶ月以内に「買い取る」か「買い取らない」かを所有者に通知します。
3. 3. 【市町村が買い取る場合】
   所有者と市町村の間で時価による売買交渉が成立すれば、土地は市町村（公園用地など）のものとなります。
4. 4. 【市町村が買い取らない場合】
   市町村は、他の農業希望者（農協や農業法人など）に「この土地を買いませんか？」とあっせん（紹介）を試みます。
5. 5. 【あっせんが不成立の場合】
   申出から3ヶ月以内にあっせんが成立しなかった（誰も買わなかった）場合、ついに生産緑地としての行為制限が解除されます。

制限が解除された土地は、晴れて通常の市街化区域内の土地となり、農地転用や宅地開発、住宅の建築が可能となります。

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💥 「2022年問題」と「特定生産緑地制度」

この「30年ルール」が、2022年に日本中で大きな問題として浮上しました。これが「2022年問題」です。

1. なぜ「2022年問題」と呼ばれたのか？

現在の生産緑地制度は、バブル期の地価高騰を背景にした平成3年（1991年）の法改正で確立されました。この時、全国の市街化区域内農地の多くが、平成4年（1992年）に一斉に「生産緑地」の指定を受けました。

その指定から30年が経過するのが、**2022年**でした。

つまり、2022年になると、全国の生産緑地の所有者が一斉に「買取り申出」の権利を得ることになりました。もし所有者の多くが申出を行い、買い手が見つからず「制限解除」が多発すれば、都市部の農地が一気に宅地として不動産市場に放出され、地価の暴落や住環境の悪化を招くのではないか、と懸念されました。これが「2022年問題」です。

2. 運命の分岐点：「特定生産緑地」への指定

この問題を回避し、引き続き農業を続けたいと願う所有者のために、国は新たな選択肢を用意しました。それが「特定生産緑地制度」（2018年施行）です。

これは、30年の期限が到来する**前**に、所有者が「まだ農業を続けます」と申出をすれば、市町村が「特定生産緑地」として指定し、買取り申出の期限を10年間延長（先送り）できる制度です。

この「特定生産緑地」の指定は、延長された10年の期限が切れる前であれば、**何度でも10年ずつ再延長が可能**です。

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📊 比較表：「特定生産緑地」に指定した場合 vs しなかった場合

30年の期限を迎えるにあたり、所有者が「特定生産緑地」に指定した場合と、しなかった場合では、税制や権利に大きな違いが生じます。

項目	特定生産緑地に指定した場合 （＝農業を継続）	特定生産緑地に指定しなかった場合 （＝宅地化を視野）
買取り申出時期	30年経過後、さらに10年延長 （その後10年ごとに再延長可能）	30年経過後、いつでも買取り申出が可能
固定資産税	引き続き農地課税（税額が安いまま）	段階的に宅地並み課税に移行 （税額が大幅にアップ）
相続税	納税猶予の特例措置が継続適用されます	次の相続では納税猶予の適用を受けられません
行為制限	営農義務、建築等の制限が10年間継続（現状維持）	買取り申出が不成立になれば制限解除（宅地化OK）。 （申出しない限り制限は継続）

簡単に言えば、「特定生産緑地」に指定すると、税金は安いままだが、さらに10年間は宅地化できません。指定しないと、税金は一気に高くなりますが、いつでも買取り申出（＝宅地化への手続き）を開始できる、ということです。

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✅ 重要事項説明での扱いとチェックポイント

不動産取引の重要事項説明（重説）において、取引対象の土地が生産緑地地区内にある場合は、その旨を明確に説明しなければなりません。

1. 重説で説明される項目

宅地建物取引業法に基づき、生産緑地法に関連して説明すべき事項は以下のとおりです。

• 法律名: 生産緑地法（法第8条1項）
• 地区の指定: 当該土地が生産緑地地区に指定されている旨。
• 行為制限: 建築物等の新築、改築、増築、土地の形質の変更などが市町村長の許可を受けなければならないこと。
• 特定生産緑地: 特定生産緑地に指定されている場合はその旨と、10年延長されている事実。

2. 買主・仲介業者のチェックポイント

生産緑地地区内の土地を取引する際は、その土地の「今」の状態を正確に把握することが極めて重要です。

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❓ FAQ（よくある質問と回答）

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まとめ

生産緑地法は、市街化区域内の農地を「都市の緑」として保全するための重要な法律であり、税制上の優遇と引き換えに厳しい建築制限（営農義務）を課すことが特徴です。不動産取引においては、特に以下の2点に注意する必要があります。

売買・仲介に携わる宅地建物取引業者は、この行為制限の有無、期間、そして特定生産緑地の指定状況が、買主の土地利用計画や経済的負担に直結するため、正確な情報を提供し、買主の意思決定をサポートする責任があります。