密集市街地整備法とは？「防災街区」の建築制限と届出を解説｜重説シリーズ㉑

🔥 法律の目的と役割：燃えない街へ作り替える

阪神・淡路大震災（1995年）では、木造住宅が密集した地域で大規模な火災が発生し、狭い道路が避難や消火活動の妨げとなって、甚大な被害をもたらしました。

この教訓から、1997年（平成9年）に制定されたのがこの法律です。目的は、**「延焼防止」**と**「避難経路の確保」**です。老朽化した木造住宅を、燃えにくい建物（防災街区）に建て替えたり、狭い道路を拡幅したりすることで、防災機能を抜本的に改善することを目指しています。

（図解：木造密集地を、燃えにくい建物と広い道路に整備する）

🏘️ 重説のポイント①：「防災街区整備地区計画」の区域内（法第33条）

この法律で指定される区域の一つが**「防災街区整備地区計画」**の区域です。これは、都市計画法の「地区計画」の一種で、防災機能を強化するための特別なルールが定められたエリアです。

この区域内で、**「地区防災施設（道路や公園など）」**の予定地や、**「地区整備計画」**が定められている場所では、建築行為に**「届出」**が必要になります。

届出が必要な行為（法33条1項）

工事に着手する**30日前まで**に、市町村長へ以下の行為を**「届出」**しなければなりません。

🏗️ 重説のポイント②：「防災街区整備事業」の施行地区内（法第197条）

もう一つ、さらに重要なのが**「防災街区整備事業」**の施行地区です。これは、実際に古い建物を取り壊し、耐火建築物（マンション等）への建て替えと道路整備を**一体的・強制的**に行う事業です。土地区画整理事業や市街地再開発事業に近い強力な事業です。

厳しい建築制限（許可制）

事業の認可が公告されると、事業完了までの間、事業の妨げになる行為は厳しく制限されます。届出ではなく、**都道府県知事等の「許可」**が必要になります。

権利変換と使用収益の停止（法第230条）

この事業では、「権利変換」という手法（第18回：都市再開発法と同じ）が使われます。現在の土地や建物の権利が、新しい防災施設建築物（マンション等）の「床」や「敷地持分」に置き換わります。

権利変換期日以降、工事が完了するまでの間は、たとえ自分の土地であっても、工事のために**「使用・収益」が停止**されます。

📊 比較表：「地区計画」と「整備事業」の違い

同じ法律でも、エリアによって制限の強さが異なります。

✅ 重要事項説明での扱いとチェックポイント

取引する土地がこの法律の区域内にある場合、宅地建物取引業者はその内容を重要事項説明（重説）で買主に説明する義務があります。

1. 重説で説明される項目

重説では、主に以下の点が説明されます。

• 法律名: 密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律
• 区域の指定:
  • 「防災街区整備地区計画」の区域内（法33条：届出）
  • 「防災街区整備事業」の施行地区内（法197条：許可）
• その他の制限: 事業地内の場合、権利変換後の使用収益停止（法230条）など。

2. 買主・仲介業者のチェックポイント

新人営業マンや買主様は、以下の点に注意して確認しましょう。

❓ FAQ（よくある質問と回答）

まとめ

「密集市街地整備法」は、危険な木造密集地を安全な街に変えるための法律です。防災のための強力なルールが適用されます。

売買・仲介に携わる宅地建物取引業者は、対象物件が単なる「古い街並み」なのか、法律で「整備すべき密集市街地」として指定されているのかを調査し、将来の建て替えや権利変換のリスク・メリットを正確に説明する責任があります。