送電線の下や近くの土地はどう扱われる？線下の権利（地役権・区分地上権）と重要事項説明のポイント

実家の土地の上を高圧線が通っている。あるいは、買おうとしている土地のすぐ横に鉄塔がある——そんなとき気になるのは「この土地、普通に家を建てられるのか」「売るときに不利にならないか」でしょう。

先に、よくある誤解をひとつ解いておきます。電気事業法という法律が、周辺の土地に建築制限をかけているわけではありません。電気事業法は電気を安全に供給するための法律で、条文に「建築物」という語は一度も出てきません（全文12万9千字を確認しました）。

では何が土地の使い方に影響するのか。実際に効いてくるのは次の3つです。

① 線下の権利（地役権のことも、区分地上権のこともあります）

送電線が土地の上空を通っている場合、電力会社と土地所有者の間で権利が設定されていることがあります。これは法律による規制ではなく、当事者間の権利設定です。

設定されている権利は1種類ではありません。古くから通っている送電線では地役権、比較的新しいものでは区分地上権で設定されているのが一般的です。どちらであるかによって、権利の中身も対価の考え方も変わります。

区分地上権は「上下の範囲を定めて」設定できる点が特徴で、送電線が通る空間だけを対象にできます。そして条文どおり、設定行為でその土地の使用に制限を加えることができます。「建物の高さを◯m以下にすること」「工作物を建てないこと」といった制限は、この設定内容として定められます。

買った土地に、その負担は引き継がれるのか

引き継がれます。根拠は次のとおりです。

地役権も区分地上権も物権です。そして不動産の物権は、登記があれば新しい所有者にも主張できます。

裏を返せば、登記されていれば、土地を買った人（第三者）に対しても効力があります。売主が「そんな話は聞いていない」と言っても、登記された権利は消えません。

だから、登記事項証明書の乙区を見てください

② 電気設備技術基準の離隔（電線の側に課された基準）

高圧線と建物の距離については、経済産業省令に基準があります。ただし向きに注意してください。これは電線をどう設置するかの基準であって、土地の所有者に建築を禁じる規定ではありません。

主語は「電線路」「電線」です。義務を負っているのは電力会社であり、あとから建てる側を直接縛る条文ではありません。

とはいえ実務上は、この基準を満たせない計画は電力会社との協議で止まります。建てる前に電力会社へ照会するのが確実です。

③ 重要事項説明では何が法定項目か

ここも整理しておきます。電気事業法は、宅建業法第35条宅地建物取引業法で、契約の前に買主・借主へ重要事項を書面で説明する義務を定めた条文。重要事項説明書(重説)の根拠となる規定です。を受けた政令の列挙に含まれていません。つまり「電気事業法による制限」として説明する法定項目は存在しません。

一方で、電気の供給施設の整備状況は法定項目です。

売却・購入で気をつけたいこと

送電線下の土地は、線下の権利（地役権または区分地上権）の対価として、電力会社から補償金が支払われていることがあります。買主に引き継がれる制限と、過去に受け取った補償は別の話なので、混同しないよう整理して伝えてください。

価格への影響は立地や制限の中身によって変わります。「送電線があるから必ず安い」ではなく、設定されている権利の内容を読んで、建てられるものが実際どう変わるのかを確かめるのが先です。