被災市街地復興特別措置法とは？「復興推進地域」の建築制限を解説｜重説シリーズ⑪

🕊️ 法律の目的と役割：迅速かつ健全な復興

この法律の正式名称は「被災市街地復興特別措置法」です。1995年（平成7年）の阪神・淡路大震災の直後に制定されました。

あの大震災では、多くの建物が倒壊・焼失しました。しかし、すぐに復興事業（区画整理など）を始めようにも、通常の都市計画法の手続きでは時間がかかりすぎます。その間に、被災した方々が生活再建のためにバラバラに建物を建て直してしまう（＝無秩序な再建）と、将来の防災性の高い街づくり（広い道路や公園の確保）が不可能になってしまいます。

そこで、この法律は、通常の都市計画法や土地区画整理法の手続きを大幅に短縮・簡略化する**「特例措置」**を設け、復興事業をスピードアップさせることを目的としています。

🏛️ 重説の最重要ポイント「被災市街地復興推進地域」（法第7条）

不動産取引において、この法律で最も重要になるのが**「被災市街地復興推進地域」**の指定です。

これは、大規模な災害により市街地が大きな被害を受けた場合に、都市計画で指定されるエリアです。この指定の目的は、**「復興計画（土地区画整理など）が決定するまでの間、無秩序な建築を一時的にストップさせる」**ことにあります。

建築行為等の制限（法第7条1項）

「被災市街地復興推進地域」が都市計画決定されると、その区域内では、復興事業の障害となる行為が厳しく制限されます。

この区域内で以下の行為をしようとする者は、原則として**都道府県知事等の「許可」**が必要になります。

制限がかかる期間は？

この建築制限は、復興事業が始まるまで延々と続くわけではありません。この法律は「迅速な復興」が目的なので、制限期間は厳格に定められています。

• 制限の開始： 「被災市街地復興推進地域」が都市計画決定された日から。
• 制限の終了： 原則として、**災害発生日から起算して「2年」**以内。

この2年間は、行政が復興計画を立てるための「待った」の期間です。この期間内に土地区画整理事業などが決定されれば、この法律（法7条）の制限は解除され、次のステップである「土地区画整理法76条」などの事業固有の制限にバトンタッチされます。

🚀 復興を加速させるための「特例措置」

この法律の真価は、復興事業の手続きを大幅にスピードアップさせる「特例」にあります。通常なら数年かかる手続きを数ヶ月に短縮することで、早期の復興を目指します。

主な特例措置には以下のようなものがあります。

• 都市計画決定の特例：通常は別々に行う「都市計画決定」と「事業認可」の手続きを、同時に（一体的に）行うことができます。これにより、事業開始までの期間が劇的に短縮されます。
• 土地区画整理事業の特例（被災市街地復興土地区画整理事業）：通常の区画整理よりも、同意が必要な人数（施行要件）が緩和され、よりスピーディに事業を開始できます。
• 市街地再開発事業の特例（被災市街地復興市街地再開発事業）：防災性の高い共同住宅（復興ビル）を建てる際の手続きが簡略化されます。
• 建築基準法の特例：集団移転先での建築規制の緩和など、被災者の迅速な住宅再建を後押しするルールが適用されます。

✅ 重要事項説明での扱いとチェックポイント

取引する土地が「被災市街地復興推進地域」内にある場合、宅地建物取引業者はその内容を重要事項説明（重説）で買主に説明する義務があります。

1. 重説で説明される項目

重説では、主に以下の点が説明されます。

• 法律名: 被災市街地復興特別措置法 第7条1項
• 区域の指定: 当該土地が「被災市街地復興推進地域」内にある旨。
• 制限の概要: 建築物の新築・改築・増築や土地の形質の変更には、**都道府県知事等の「許可」**が必要であること。
• 制限の期間: この制限がいつまで続くのか（原則、災害発生日から2年以内）の説明。

2. 買主・仲介業者のチェックポイント

新人営業マンや買主様は、特に以下の点に注意して確認しましょう。

❓ FAQ（よくある質問と回答）

まとめ

「被災市街地復興特別措置法」は、大災害からの復興という緊急事態において、都市計画を迅速に進めるための法律です。不動産取引では、復興計画の策定中にかかる一時的な建築制限が重要です。

売買・仲介に携わる宅地建物取引業者は、被災地での取引において、この一時的な建築制限がかかっていないか、かかっている場合はいつまで続くのか、そして将来どのような街づくり計画が進められているのかを正確に調査し、説明する責任があります。