不動産売却で代金以外に確認したいお金　手付金・税金・管理費

売買代金とは別のお金を、目的ごとに見る

売却の話が進み、売買代金が決まると安心しやすいです。しかし、契約で動くお金は売買代金だけではありません。手付金、固定資産税等の精算金、マンションなら管理費等の精算金が並ぶと、合計額だけを見て戸惑うことがあります。大切なのは、名前ではなく、そのお金を何のために授受するのかを分けることです。

宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法で、契約の前に買主・借主へ重要事項を書面で説明する義務を定めた条文。重要事項説明書(重説)の根拠となる規定です。第1項第7号では、売買代金など以外に授受される金銭について、額と授受の目的が説明事項に含まれます。重要事項説明書宅建業者が契約前に、物件や取引条件の重要な事項を宅地建物取引士が書面で説明すること。買主・借主が不利益を受けないための手続きです。は、契約前に取引の大事な内容を記載して交付される書面です。この書面では、売買代金とは別の金銭について、金額と目的を書く欄が設けられています。

固定資産税は、土地や建物を持っている人にかかる税金です。年度の途中で売主から買主へ名義が変わっても、その年度の納税通知書の名義は変わりません。そのため、売買の当事者間では、固定資産税等の負担を調整する話が出ます。ただし、どちらがどれだけ負担するか、どの計算方法にするかは、売主と買主の契約や話し合いで決める内容です。

マンションの管理費は、共用部分を日常的に管理するためのお金です。精算金という言葉だけでまとめず、手付金なのか、税金の負担調整なのか、マンションの費用なのかを1件ずつ確認してください。目的が見えれば、売買代金に何が上乗せされるのかを整理できます。

固定資産税の精算は、納税通知書の名義とは別の話です

固定資産税は、毎年1月1日に固定資産課税台帳へ登録されている所有者に課税されます。固定資産課税台帳は、土地や建物の所有者などを市区町村が登録する帳簿です。たとえば2月に売却して名義を変更しても、その年度の固定資産税は1月1日の所有者である売主に全額課税されます。

年の途中で買った買主への固定資産税の課税は、翌年1月1日以降に始まります。また、市役所から届く納税通知書の名義は、その年度の途中では変わりません。市区町村が売主分と買主分に分けた納付書を発行するものでもありません。

一方で、売買にあたって固定資産税等をどう負担するかは、税金の課税とは別に当事者間で調整できます。日割りにするか、どこを起算日にするか、端数をどう扱うかは、一律に決まっているわけではありません。売主と買主が合意した内容を契約で確認することが必要です。

都市計画税は、都市計画事業などに充てるための税金です。原則として市街化区域都市計画法で、すでに市街地を形成している、またはおおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域。原則として用途地域が定められます。内の土地や家屋が対象です。固定資産税等の精算金として何を含めるのかも、売買の内容と契約を見て整理してください。

マンションでは、月額だけでなく滞納額も見る

分譲マンションの一室を売るときは、管理費等の精算金も売買代金とは別に扱われることがあります。国土交通省の資料では、重要事項説明書で当該住戸の管理費の月額と滞納額の総額を説明する事項として示しています。修繕積立金も同じく、月額と滞納額の総額が説明事項です。

修繕積立金は、将来の計画修繕など、特別の管理に必要な費用へ充てるために積み立てるお金です。マンション標準管理規約は、各マンションが管理規約を作成・変更する際のひな型です。そのため、標準管理規約だけで、売却するマンションの負担内容を決めることはできません。実際の管理規約と売買契約を見る必要があります。

よくある失敗は、毎月の管理費だけを見て、滞納額の総額を見落とすことです。月額と滞納額は別の情報だからです。滞納があるときは、管理会社がその清算に必要な措置を求めることができるものとされています。売却後の扱いを考える前に、滞納額が示されているかを確認してください。

契約前に進める4つの手順

1. 売買代金以外に出てくるお金を、手付金、固定資産税等の精算金、管理費等の精算金に分けます。金額だけを合算せず、それぞれの授受の目的を聞いてください。

2. 固定資産税等の精算金は、1月1日の所有者に課税される仕組みと分けて考えます。そのうえで、売主と買主のどちらがどれだけ負担するか、計算方法をどうするかを契約で決めます。

3. マンションでは、管理費と修繕積立金の月額、滞納額の総額を見ます。修繕積立金は、将来の修繕などに充てるために積み立てるお金です。精算の範囲は、管理規約と売買契約の内容をもとに整理します。

4. 重要事項説明書を受け取ったら、売買代金以外の金銭について、金額と目的が対応しているかを読みます。重要事項の説明は、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士が書面を交付して行います。宅地建物取引士は、不動産取引の重要事項を説明する資格者です。

なお、売却には売主が費用を負担して引き取ってもらう売却方法もあり、売買代金が0円より下になることがあります。この記事で扱った手付金や精算金とは目的が違うため、同じ欄で混ぜずに整理してください。

まとめ：合計額ではなく、お金の目的から確認します

売買代金以外のお金は、手付金、固定資産税等の精算金、管理費等の精算金を混ぜずに見ることが出発点です。固定資産税等は、課税される人と当事者間の負担調整を分けて考えます。マンションでは、月額に加えて滞納額の総額も確認します。

重要事項説明書では、売買代金以外の金銭について、金額と授受の目的が説明されます。契約前に1件ずつ目的を確認すれば、売買代金のほかに何を払うのかを整理できます。ご不明な点は、無料相談で個別にお答えしています。お気軽にご相談ください。