大都市法とは？住宅街区整備事業と建築制限をわかりやすく解説｜重説シリーズ⑨

🏙️ 法律の目的と役割：大都市に住宅を増やす

この法律の正式名称は「大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法」です。1975年（昭和50年）に制定されました。

背景には、大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏）への急速な人口集中に対し、住宅地や住宅の供給が追いつかないという問題がありました。この法律は、通常の都市計画法や土地区画整理法だけでは対応が難しい大都市圏特有の課題を解決し、**「大量の住宅・住宅地」を「迅速に」供給する**ことを目的としています。

🏘️ 大都市法の2つの主要制度

この法律が定める事業のうち、不動産取引の重要事項説明で特に登場するのが、以下の2つの制度です。

1. 土地区画整理促進区域（法第7条）

これは、大都市圏の市街化区域内で、良好な住宅地をスピーディーに供給するために「特に土地区画整理事業を促進すべき」と指定されるエリアです。

この区域に指定されると、建築行為などに**「許可」**が必要になります。これは、無秩序な開発が始まる前に事業計画を確定させるための、いわば「準備期間」の制限です。

2. 住宅街区整備事業（法第26条, 第67条, 第83条）

こちらが**大都市法のメイン**となる制度です。通常の土地区画整理事業（土地の交換）と、市街地再開発事業（権利変換でビルを建てる）の「良いとこ取り」をしたような事業です。

簡単に言えば、**「土地を整備して交換する（換地）」**と**「共同住宅（マンション）を建設する」**を一体的に行う事業です。これにより、土地を整備するだけでなく、その上に住宅も同時に供給することができます。

📑 住宅街区整備事業の3つの重要制限

「住宅街区整備事業」の区域内に土地（仮換地を含む）を持っている場合、不動産取引の重説では以下の3つの制限が説明されます。これは前回の「土地区画整理法」の制限とほぼ同じ内容です。

1. 促進区域内の建築制限（法第26条1項）

「住宅街区整備促進区域」に指定されると、無秩序な開発を防ぐため、建築行為等に都道府県知事等の**「許可」**が必要になります。これは事業が本格的に始まる前の準備段階の制限です。

2. 事業施行地区内の建築制限（法第67条1項）

事業計画が認可され、事業がスタートすると、より厳しい建築制限がかかります。これは土地区画整理法の「76条許可」と同じものです。

事業の完了（換地処分の公告）まで、事業の障害となる以下の行為は、都道府県知事等の**「許可」**がなければ行えません。

• 土地の形質の変更
• 建築物・工作物の新築、改築、増築
• 5トンを超える物件の設置・堆積

3. 仮換地指定と元の土地の使用停止（法第83条）

これも土地区画整理法（99条・100条）と全く同じルールです。

📊 比較表：「通常の土地区画整理」と「住宅街区整備事業」

✅ 重要事項説明での扱いとチェックポイント

取引する土地が「大都市法」の区域内にある場合、宅地建物取引業者はその内容を重要事項説明（重説）で買主に説明する義務があります。

1. 重説で説明される項目

重説では、主に以下の点が説明されます。

• 法律名: 大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法
• 区域の指定:
  • 「土地区画整理促進区域」（法第7条1項）
  • 「住宅街区整備促進区域」（法第26条1項）
• 事業中の制限:
  • 「住宅街区整備事業」の施行地区である場合、建築等に**許可**が必要であること（法第67条1項）。
• 仮換地の状況:
  • 「仮換地」が指定されている場合、元の土地（従前の宅地）の**使用収益が停止**していること（法第83条）。

2. 買主・仲介業者のチェックポイント

新人営業マンや買主様は、土地区画整理法とほぼ同じ点に注意します。

❓ FAQ（よくある質問と回答）

まとめ

「大都市法」は、三大都市圏において、土地区画整理と住宅供給を一体的に進めるための法律です。不動産取引においては、前回の「土地区画整理法」の知識がそのまま役立ちます。

売買・仲介に携わる宅地建物取引業者は、その土地が土地区画整理法なのか、大都市法なのかを区別し、特に「住宅街区整備事業」の場合は、将来の権利が「土地」になるのか「マンションの床」になるのかを、事業計画書などで正確に調査し説明する必要があります。