2027年相続増税前に実家の生前贈与・売却を急ぐべき理由

2027年に向けた相続税・贈与税改正の全体像

まず押さえておきたいのは、近年の改正は「生前贈与による節税をしにくくする方向」で進んでいるということです。2025年12月19日に令和8年度（2026年度）税制改正大綱が公表され、12月26日に閣議決定されました。この流れの中で、これまで使えた優遇措置が次々と縮小しています。

大きな変化は2つあります。1つは教育資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置の終了です。もう1つは生前贈与加算（持ち戻し）期間の3年から7年への延長です。どちらも「亡くなる直前にまとめて贈与して相続税を減らす」という対策を封じる方向の改正です。

教育資金一括贈与特例の終了スケジュール

結論として、教育資金を大きな金額で一括・非課税で渡すことが難しくなりました。この特例は、祖父母などが孫の教育資金として最大1,500万円まで非課税で一括贈与できる仕組みでした。

現行制度の適用期限は2026年3月末までとされており、延長されなければそれ以降は利用できなくなります。教育資金贈与を考えていた家庭にとっては、活用できる期間が大きく縮まったことになります。

生前贈与加算期間の段階的延長

結論として、亡くなる前の贈与が相続財産に戻される期間が3年から7年へ延びます。これを生前贈与加算（持ち戻し）といいます。亡くなる直前に贈与しても、相続税の計算上はなかったことにされてしまうわけです。

この延長は段階的に進みます。下の表で、いつの相続から何年分が持ち戻されるのかを整理しました。

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実家を放置するリスクと相続増税の影響

結論を先に言うと、使う予定のない実家を放置すると、資産価値が下がるうえに相続税の納税で苦しむことになります。空き家は持っているだけで損が広がっていく資産です。

空き家化による資産価値の下落

築古の実家は、時間がたつほど売却価格が下がっていきます。建物は経年で傷み、人が住まなくなると劣化のスピードはさらに速くなります。誰も住まない家は数年で売りにくい状態になることも珍しくありません。

さらに、適切に管理されていない空き家は「特定空家」に指定されるリスクもあります。指定されると固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1の軽減）が外れ、税負担が最大6倍になるおそれがあります。放置はコストを増やすだけなのです。

相続税評価額と納税資金の問題

実家のような不動産は、相続税を計算するときに一定の評価額がつきます。問題は、不動産は評価額が高くても現金がないと納税できない点です。相続税は原則として現金で一括納付しなければなりません。

遺産の大半が実家という不動産で、現金が少ない場合、相続人は納税資金の確保に困ります。最悪の場合、納税のために慌てて安値で売る羽目になります。さらに実家を兄弟姉妹で共有名義にすると、売却や活用の判断がまとまらず、トラブルの火種になります。

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実家の生前贈与で活用できる制度と注意点

結論として、実家を継ぐ人がいるなら、改正に強い制度を使って生前に贈与する選択肢があります。特に2024年以降に使いやすくなった相続時精算課税制度が有力です。

相続時精算課税制度の活用

相続時精算課税制度は、60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫へ、累計2,500万円まで贈与税が非課税になる制度です。最大の特徴は、贈与した財産を贈与した時点の評価額で固定できる点にあります。

これは将来値上がりしそうな不動産に有効です。今のうちに評価額を固定しておけば、相続時に価格が上がっていても、低い評価額で相続税を計算できます。さらに2024年からは、この制度に年110万円の基礎控除が新設され、毎年110万円までの贈与は申告不要かつ持ち戻しの対象外になりました。

住宅取得等資金贈与の特例

子や孫が自宅を新築・購入・増改築する資金を親や祖父母が出す場合、一定額まで贈与税が非課税になる特例があります。省エネ住宅など条件によって非課税枠が変わります。

ただしこの特例は、あくまで「住宅取得のための資金」を渡す制度です。実家の建物そのものを贈与する場合とは別の話なので、混同しないよう注意が必要です。

贈与時の登録免許税・不動産取得税

見落とされがちですが、不動産を贈与すると移転コストがかかります。具体的には、名義変更時の登録免許税と、贈与を受けた人にかかる不動産取得税です。

このように、贈与は相続に比べて移転コストが高くなります。節税効果と移転コストを差し引きで比較することが大切です。税額の詳しい計算は税理士に相談してください。

実家を「贈与すべきか売却すべきか」「どの制度を使うべきか」は、家族構成や資産規模によって最適解が変わります。判断に迷うときは、このようなお悩みはオッティモにお気軽にご相談ください。不動産のプロとして、売却を含めた総合的な選択肢を一緒に整理いたします。

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生前売却という選択肢のメリット

結論として、実家を継ぐ人がいないなら、生前に売却して現金化するのが有力な選択肢です。現金は分けやすく、相続トラブルを防ぎ、納税資金にもなります。

現金化による相続トラブル回避

不動産は物理的に分割できませんが、現金なら1円単位で公平に分けられます。実家を兄弟で共有して揉めるくらいなら、売って現金で分けたほうがスッキリします。

特に相続人が複数いる場合、現金化しておくことで「誰がこの家を継ぐのか」という争いを未然に防げます。生前に親自身が売却を決めておけば、子ども世代の負担も大きく減ります。

居住用財産の3000万円特別控除

本人が住んでいる実家を売る場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。これを居住用財産の3000万円特別控除といいます。

つまり、売却益が3,000万円までなら、譲渡所得税がかからない計算になります。本人が住んでいるうちに売却すれば、この特例を確実に使えるのが大きなメリットです。納税資金を事前に確保できる安心感も得られます。

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贈与・売却どちらを選ぶべきか判断基準

結論はシンプルです。実家を継ぐ人がいるなら贈与、いないなら売却が基本です。ただし資産規模や家族構成によって最適解は変わるため、判断のフローを整理しておきます。

家族構成と利用予定による分岐

まず「将来その家を使う人がいるか」を考えます。子どもが住む予定があるなら、相続時精算課税制度などを使った贈与が候補になります。誰も住まないなら、放置せず売却して現金化するのが合理的です。

専門家への早期相談の重要性

結論として、判断は税理士と不動産会社の連携で総合的に行うのが正解です。資産規模が大きい場合は相続税の試算が、売却を選ぶ場合は適正価格の査定が欠かせません。

下の表で、贈与と売却の特徴を比較しました。自分の状況にどちらが近いか確認してみてください。

なお、2026年中にできる対策として、生前贈与での評価固定や、不要な実家の早期売却を検討する価値があります。制度が変わる前に動くことが、結果的に税負担と手間を減らす近道です。具体的な税額計算や法律判断は、必ず税理士・弁護士に相談してください。

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よくある質問

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まとめ

最後に全体を整理します。2027年に向けた税制改正で、生前贈与による節税はこれまでより難しくなっています。教育資金一括贈与の非課税措置は2026年3月末で終了見込み、生前贈与の持ち戻し期間は3年から7年へ延長されます。直前の駆け込み対策が通用しにくくなる以上、早めの行動が重要です。

実家を放置すると、空き家化で価値が下がり、特定空家に指定されれば固定資産税が最大6倍になるリスクもあります。さらに、不動産は評価額が高くても現金がないと相続税を払えず、共有名義はトラブルの元になります。

対策の方向性は2つです。実家を継ぐ人がいるなら、相続時精算課税制度（累計2,500万円＋年110万円控除）で評価額を固定する生前贈与が有力です。継ぐ人がいないなら、本人が住んでいるうちに売却して3,000万円特別控除を使い、現金で公平に相続するのが合理的です。

ただし贈与には登録免許税2.0％や不動産取得税といった移転コストがかかり、売却には小規模宅地等の特例が使えなくなる注意点があります。どちらが有利かは資産規模と家族構成で変わるため、税理士と不動産会社の連携による総合判断が欠かせません。2026年中にできる対策を、今のうちから検討しておきましょう。