【2026年相続時精算課税改正】110万円非課税枠で空き家売却が激変！

2026年相続時精算課税改正の重要ポイント

要するに、2026年から相続時精算課税制度が大幅に使いやすくなります。年間110万円まで贈与税が非課税になり、相続時の財産にも加算されないため、実質的に贈与可能額が大幅に拡大します。 現在の相続時精算課税制度は、2500万円まで贈与税が非課税ですが、贈与した財産は相続時に相続財産として持ち戻されるため、相続税の節税効果は限定的でした。 しかし2026年の改正により、年間110万円の基礎控除額が新設されます。この部分は贈与税が非課税になるだけでなく、相続時の持ち戻しも不要となります。

110万円年間非課税枠の新設内容

改正後の相続時精算課税制度では、以下の2つの非課税枠が並行して利用できます。 この改正により、実質的に年間110万円ずつ非課税で財産移転が可能になります。空き家や実家の売却において、この制度を活用することで大幅な節税が期待できます。

従来制度からの変更点

従来の相続時精算課税制度と改正後の制度の違いを整理すると以下のようになります。 特に重要なのは、基礎控除部分の相続時持ち戻しが不要になることです。これまでは贈与した財産は相続時に相続財産として加算されていましたが、年間110万円の範囲内であれば完全に相続財産から除外されます。 また、従来の暦年課税制度（年間110万円の基礎控除）との大きな違いは、相続開始前3年以内の贈与加算ルールの適用がないことです。相続時精算課税制度を選択していれば、相続直前の贈与でも基礎控除部分は持ち戻されません。

適用開始時期と条件

改正制度は2026年1月1日以降の贈与から適用されます。既に相続時精算課税制度を選択している場合でも、自動的に新制度の恩恵を受けることができます。 適用条件は従来の相続時精算課税制度と同様です。贈与者は60歳以上の父母・祖父母、受贈者は18歳以上の子・孫である必要があります。

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空き家・実家売却への具体的影響

結論として、改正により空き家・実家の売却戦略は根本的に変わります。従来は親が直接売却するか、相続後に子が売却するのが一般的でしたが、改正後は段階的な贈与を活用した売却プランが有効になります。 空き家問題を抱える多くの家庭では、親の高齢化により売却の判断や手続きが困難になっているケースが少なくありません。新制度を活用することで、親の負担を軽減しながら税務上も有利な売却が可能になります。

売却タイミングの最適化

改正制度を活用した場合の売却戦略は、不動産の価値と税務上の取扱いを総合的に判断する必要があります。 従来の売却戦略と比較すると、以下のような選択肢が新たに生まれます。

税負担軽減効果の試算

具体的な数値例で改正制度の効果を確認してみましょう。評価額3000万円の空き家を段階的に贈与する場合を想定します。 ケース1：改正前の制度を利用

• 2025年に3000万円の空き家を一括贈与
• 贈与税：（3000万円-2500万円）×20％＝100万円
• 相続時：3000万円が相続財産に加算

ケース2：改正後の制度を利用（2026年以降）

• 1年目：110万円分を贈与（贈与税なし、持ち戻しなし）
• 2年目以降：残り2890万円を2500万円特別控除で贈与
• 贈与税：（2890万円-2500万円）×20％＝78万円
• 相続時：2890万円が相続財産に加算（110万円は除外）

この例では、贈与税が22万円軽減され、さらに相続税の課税対象からも110万円が除外されます。相続税率が30％の場合、追加で33万円の節税効果があります。 複数年にわたって段階的に贈与する場合は、さらに大きな節税効果が期待できます。

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親子間贈与vs直接売却の損益比較

最も重要な判断基準は、総合的な税負担の比較です。贈与を活用した売却と直接売却では、適用される税制が大きく異なるため、個別の状況に応じた詳細な試算が必要です。 空き家の売却において税負担に最も影響するのは、取得費の計算方法です。親が直接売却する場合と、贈与を受けた子が売却する場合では、譲渡所得の計算が根本的に変わります。

贈与後売却のメリット・デメリット

贈与を受けてから売却する場合の税務上の取扱いは以下のとおりです。 特に注意すべきは取得費の引継ぎです。親が30年前に1000万円で購入した家を3000万円で贈与された場合、子の取得費は1000万円となります。3000万円で売却した場合の譲渡所得は2000万円（売却価額3000万円-取得費1000万円）になります。 一方で、贈与後売却のメリットは以下のとおりです。

• 売却時期を子が主導的に決定できる
• 親の高齢化による判断力低下のリスクを回避
• 市場動向を見ながら最適なタイミングで売却可能
• 相続時の持ち戻しを一部回避（110万円基礎控除部分）

直接売却のメリット・デメリット

親が直接売却する場合の特徴をまとめると以下のようになります。 親による直接売却の最大のメリットは、居住用財産の特別控除や空き家特例の適用可能性です。これらの特例が適用されれば、最大3000万円の譲渡所得控除を受けることができます。

ケース別最適戦略

どちらの売却方法が有利かは、個別の状況によって大きく異なります。主要な判断要素を整理すると以下のとおりです。 直接売却が有利なケース

• 居住用財産特別控除や空き家特例の適用が確実
• 親の取得価額が比較的高い（譲渡所得が小さい）
• 親の判断能力に問題がない
• 早期売却を希望している

贈与後売却が有利なケース

• 親の取得価額が不明または極めて低い
• 特例の適用要件を満たしていない
• 売却時期を慎重に検討したい
• 相続税対策も併せて行いたい
• 親の高齢化が進んでいる

具体的な税負担の比較例を示します。

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改正制度を活用した具体的売却戦略

改正制度を最大限活用するには、複数年にわたる計画的な贈与戦略が重要です。2026年以降、年間110万円の基礎控除を活用することで、相続税の課税対象を段階的に縮小しながら、最適なタイミングで売却を実行できます。 特に重要なのは、不動産の評価額と贈与のタイミングを適切にコントロールすることです。土地の評価額は市場動向や税制改正の影響を受けるため、長期的な視点での戦略立案が必要です。

段階的贈与による節税プラン

評価額が高額な不動産については、複数年にわたって段階的に贈与することで、贈与税と相続税の両方を軽減できます。 プラン例：評価額5000万円の不動産の場合 このプランでは、3年間で330万円を基礎控除枠内で贈与し、残り4670万円を4年目に特別控除で贈与します。 従来の一括贈与と比較した場合の効果は以下のとおりです。

売却時期の調整方法

贈与による所有権移転後は、子が主導的に売却時期を決定できます。これにより、市場動向を見ながら最適なタイミングで売却を実行できるメリットがあります。 売却時期の判断要素は以下のとおりです。

• 不動産市場の動向：地域の取引事例、価格トレンド
• 税制改正の影響：譲渡所得税率、特例制度の変更
• 家計の資金需要：子の住宅購入、教育費等
• 相続対策の必要性：相続税の試算結果

特に重要なのは、長期譲渡所得の適用です。贈与により取得した不動産であっても、親の取得時期から通算して5年超経過していれば、譲渡所得税率は約20％（短期39％から軽減）となります。 また、売却代金の活用方法も含めて総合的に検討する必要があります。売却代金を子の住宅購入に充てる場合は、住宅ローン控除との関係も考慮すべきです。

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注意すべきリスクと対策

改正制度の活用には、適切な手続きと書面作成が不可欠です。税務調査において贈与の事実と金額を適切に証明できなければ、想定していた税制上の恩恵を受けられない可能性があります。 特に不動産の贈与は高額になることが多いため、税務署からの注目度も高くなります。適切な証拠書類の作成と保管が、将来のトラブル回避において極めて重要です。

贈与契約書の重要性

不動産の贈与において最も重要な書類が贈与契約書です。この書類が不備だと、贈与の事実が否認される可能性があります。 また、贈与契約書は当事者双方が署名押印し、作成年月日を明記する必要があります。印紙税（贈与契約書は非課税）の取扱いにも注意が必要です。 不動産の贈与では、所有権移転登記も必要です。登記原因は「贈与」とし、登記年月日と贈与契約書の日付を整合させることが重要です。

税務調査対策

相続時精算課税制度を利用した贈与は、税務署において特に注意深く審査される項目です。以下の点について適切な準備をしておく必要があります。 特に注意すべきは不動産の評価です。相続時精算課税制度では贈与時の時価で評価するため、適正な評価額の算定が重要です。

専門家活用の必要性

相続時精算課税制度を活用した不動産の贈与は、税務・法務の専門知識が不可欠です。以下の専門家との連携が重要になります。 税理士の役割

• 贈与税・相続税の試算と最適化
• 相続時精算課税選択届出書の作成・提出
• 税務調査対応
• 不動産評価の適正性確認

司法書士の役割

• 贈与契約書の作成支援
• 所有権移転登記の実行
• 登記に関する法的アドバイス

不動産鑑定士の役割

• 適正な不動産評価額の算定
• 評価方法に関する意見書作成
• 税務調査時の評価額根拠説明

この改正制度を活用した売却戦略については、オッティモにお気軽にご相談ください。税理士・司法書士との連携により、適切な手続きをサポートいたします。 専門家費用は以下が一般的な相場です。

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よくある質問（FAQ）

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まとめ

2026年の相続時精算課税制度改正は、空き家・実家の売却戦略を根本的に変える重要な税制改正です。年間110万円の基礎控除新設により、相続税の課税対象を段階的に縮小しながら、最適なタイミングで売却を実行できるようになります。 改正の主要なポイントは以下のとおりです。

• 年間110万円まで贈与税非課税（相続時持ち戻し不要）
• 従来の2500万円特別控除との併用可能
• 2026年1月1日以降の贈与から適用
• 複数年での段階的贈与による大幅な節税効果

売却戦略の選択肢としては、親による直接売却、相続後売却、贈与後売却の3つがあります。どの方法が最適かは、居住用財産特別控除や空き家特例の適用可能性、親の取得価額、家族の状況等を総合的に判断する必要があります。 贈与後売却が有利なケースは以下のとおりです。

• 親の取得価額が不明または極めて低い場合
• 特例の適用要件を満たしていない場合
• 売却時期を慎重に検討したい場合
• 相続税対策も併せて行いたい場合
• 親の高齢化が進んでいる場合

制度活用時の注意点としては、適切な贈与契約書の作成、不動産の適正評価、税務調査対策が重要です。特に高額な不動産の贈与は税務署の注目度も高いため、税理士・司法書士・不動産鑑定士等の専門家と連携した適切な手続きが不可欠です。 具体的な節税効果については、評価額5000万円の不動産を段階的に贈与する場合、一括贈与と比較して約350万円の軽減効果が期待できます。これは贈与税の軽減と相続税の課税対象除外による複合的な効果です。 今後の準備事項として、2026年の制度開始に向けて以下の検討を進めることが重要です。

• 現在の不動産評価額の把握
• 親の取得価額の確認（取得時の契約書等）
• 家族間での売却戦略の合意形成
• 専門家ネットワークの構築
• 市場動向の継続的な把握

この制度改正は、高齢化社会における不動産の円滑な世代移転を促進する重要な改正です。制度開始まで約1年の準備期間を有効活用し、最適な売却戦略を検討することが、大幅な節税につながります。詳細な試算や具体的な手続きについては、必ず税理士等の専門家に相談の上で実行してください。