【2026年最新】暦年贈与110万円改正で激変する相続前の不動産対策

2026年の暦年贈与110万円改正で何が変わるのか

まず結論から言うと、改正で一番大きく変わったのは「相続前何年間の贈与を相続財産に足し戻すか」という期間です。これまで3年だったものが、最大7年まで延びました。

暦年贈与（れきねんぞうよ）とは、1年間（1月1日から12月31日まで）に贈与した金額が110万円以下なら贈与税がかからない仕組みのことです。この110万円という基礎控除そのものは、改正後も変わっていません。変わったのは「足し戻し」のルールなんです。

生前贈与加算期間の3年から7年への延長

結論として、亡くなる前の贈与は一定期間さかのぼって相続財産に加算されます。この期間が3年から7年へ延長されました。

この加算ルールを生前贈与加算（せいぜんぞうよかさん）と呼びます。たとえば親が亡くなる直前に子へ財産を渡しても、一定期間内の贈与は「相続でもらったもの」とみなされ、相続税の計算に含まれるという仕組みです。

改正は2024年1月1日以降の贈与から適用され、段階的に延長されていきます。完全に7年加算が適用されるのは2031年からです。ただし救済措置もあり、延長された4年分の贈与については総額100万円までは相続財産に加算しないことになっています。

改正の背景と税制全体の動き

なぜこんな改正が行われたのか。背景には「贈与と相続でかかる税金の差をなくしたい」という国の考えがあります。

これまでは、毎年コツコツと110万円ずつ贈与すれば、相続税を大きく減らせました。これを暦年贈与の駆け込み活用と呼びます。しかし富裕層ほどこの方法を有利に使えるため、税の公平性が問題視されていました。

そこで加算期間を延ばすことで、亡くなる直前の駆け込み贈与にブレーキをかけたわけです。暦年贈与で対策する時間的な余裕が大きく減ったというのが、今回の改正の本質です。

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改正が不動産の生前贈与に与える影響

結論として、改正の影響を一番受けやすいのが「不動産」です。なぜなら不動産は現金のように少しずつ分けて贈与するのが難しく、評価額も高いからです。

不動産は分割贈与しにくいという課題

不動産の生前贈与が難しい一番の理由は、110万円ぴったりに小分けできないことです。

現金なら毎年110万円ずつ渡せばいいのですが、たとえば3,000万円の土地を110万円分だけ渡すには、土地の所有権を細かく分けた持分（もちぶん）を毎年贈与する必要があります。持分とは、1つの不動産を複数人で共有するときの「取り分」のことです。

しかし持分を贈与するたびに登記（とうき）という名義変更の手続きが必要で、その都度費用と手間がかかります。登記とは、不動産の所有者が誰かを法務局に登録する手続きのことです。これを毎年続けるのは、現実的にかなり大変なんです。

持ち戻し対象となる不動産評価のリスク

もう1つの問題は、贈与した不動産が加算（持ち戻し）の対象になったときの評価です。

不動産は金額が大きいため、相続前7年以内に贈与してしまうと、その評価額がまるごと相続財産に足し戻されるリスクがあります。せっかく早めに贈与したつもりでも、加算期間に引っかかれば相続税対策の効果がほぼなくなってしまうんです。

つまり、加算期間が3年から7年に延びたことで、不動産の生前贈与のメリットは大きく縮小したと言えます。

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相続時精算課税制度との比較で考える最適解

結論を先に言うと、不動産の贈与では相続時精算課税制度のほうが有利になるケースが増えています。2024年の改正で、この制度に大きなメリットが追加されたからです。

精算課税の年間110万円基礎控除の新設

相続時精算課税制度（そうぞくじせいさんかぜいせいど）とは、生前に贈与を受けても2,500万円までは贈与税がかからず、その分を相続のときにまとめて精算する制度のことです。

2024年からこの制度に、新たに年110万円の基礎控除が加わりました。この基礎控除には大きな特徴があります。それは毎年110万円までは贈与税も相続税も非課税で、しかも持ち戻しの対象にもならないという点です。

つまり暦年贈与とは違い、亡くなる直前に贈与した110万円分でも相続財産に足し戻されません。加算期間の延長という改正の影響を、この制度なら受けずに済むわけです。

暦年贈与とどちらが有利か

どちらが有利かは、財産の種類や贈与する期間によって変わります。ただし不動産のように高額な財産を渡す場合は、精算課税が選ばれやすくなっています。

暦年贈与は加算期間が7年に延びたことで効果が縮小しました。一方の精算課税は加算期間の影響を受けないため、相対的に有利になったんです。

不動産の贈与や相続でどの制度が有利か分からない、という方は多いはずです。このようなお悩みは、創業35年の実績を持つオッティモにお気軽にご相談ください。不動産の評価から売却まで、専門家と連携してサポートします。

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改正後に有効な不動産の相続前対策

結論として、改正後でも有効な不動産の相続対策はいくつもあります。代表的なのが「賃貸不動産による評価減」「小規模宅地等の特例」「計画的な早期贈与」の3つです。

賃貸不動産による評価額の圧縮

まず効果が大きいのが、賃貸不動産による評価額の圧縮です。賃貸に出している不動産は、相続税を計算するときの評価額が下がるんです。

理由は、人に貸している土地や建物は、所有者が自由に使えないからです。貸家建付地（かしやたてつけち）という評価方法が適用され、自分で使う土地より評価が低くなります。建物部分も貸家として評価が下がります。

つまり、現金をそのまま相続するより、賃貸物件として持っているほうが相続税を抑えられるケースがあるわけです。

小規模宅地等の特例の活用

次に強力なのが小規模宅地等の特例（しょうきぼたくちとうのとくれい）です。これは一定の条件を満たす土地の評価額を、最大で80%減らせる制度です。

たとえば故人が住んでいた自宅の土地を同居の家族が引き継ぐ場合、330平方メートルまでの部分について評価額を8割減らせます。1億円の土地が2,000万円として評価されるほどのインパクトがあります。

ただし特例を使うには細かい要件があります。誰が引き継ぐか、その後も住み続けるかなどの条件を満たす必要があるため、事前の確認が欠かせません。

早期からの計画的な贈与設計

3つ目は早期からの計画的な贈与設計です。加算期間が7年に延びたからこそ、対策を始めるタイミングが重要になりました。

暦年贈与で効果を出すには、加算期間に引っかからないようできるだけ早く始める必要があります。亡くなる7年以上前に贈与を済ませておけば、その分は相続財産に加算されません。

逆に言えば、対策を始めるのが遅れるほど選べる手段は減っていきます。早めの行動が何より大切なんです。

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失敗しないために押さえるべき注意点

結論として、不動産の相続対策で失敗を避けるには「移転にかかるコスト」と「専門家への早期相談」の2点が特に重要です。

登記費用や不動産取得税などのコスト

不動産を贈与すると、税金以外にもいろいろなコストがかかります。これを見落とすと、節税したつもりが逆に損をすることもあります。

代表的なのが登録免許税（とうろくめんきょぜい）と不動産取得税です。登録免許税は名義変更の登記にかかる税金で、贈与の場合は不動産評価額の2%です。相続の場合の0.4%と比べると5倍も高くなります。

さらに不動産取得税が評価額の最大4%かかります（住宅用は軽減あり）。これらは贈与のたびに発生するため、小分け贈与を繰り返すと負担が積み重なってしまいます。

専門家への早期相談の重要性

もう1つ大切なのが、税理士や不動産会社といった専門家に早く相談することです。相続対策は1人で判断するとミスが起きやすい分野だからです。

暦年贈与と精算課税のどちらを選ぶか、賃貸化と売却のどちらが得か、特例の要件を満たせるか。これらは個別の事情によって答えが変わります。税理士と不動産会社の連携が成功の鍵になるんです。

特に改正で不動産は生前贈与より早期に売却して現金化する選択を取るケースも増えています。現金なら少額ずつの暦年贈与もしやすく、分割もしやすいからです。どの道がベストかは、専門家と一緒に検討するのが安全です。

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よくある質問

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まとめ

2024年から始まった暦年贈与の改正で、不動産の相続前対策は大きく見直しが必要になりました。最後に重要なポイントを整理します。

改正の最大のポイントは、相続前7年以内の贈与が相続財産に加算されるようになったことです。これにより、亡くなる直前の駆け込み贈与は効果が薄れました。特に不動産は金額が大きく小分けしにくいため、暦年贈与による対策のメリットが縮小しています。

一方で、2024年から相続時精算課税制度に新設された年110万円の基礎控除は持ち戻しの対象外です。不動産の贈与では、この精算課税が有利になるケースが増えています。

また、賃貸不動産による評価額の圧縮、最大80%減の小規模宅地等の特例、加算期間を避ける早期からの計画的な贈与など、改正後も有効な手段は残っています。ただし贈与には登録免許税2%や不動産取得税といったコストがかかるため、節税効果と費用を必ず比較しましょう。

不動産の相続対策は個別の事情で最適解が変わります。改正を踏まえると、生前贈与よりも早めに売却して現金化するほうが有利になるケースも増えています。税理士と不動産会社の両方に早めに相談し、自分に合った道を選ぶことが何より大切です。