新住宅市街地開発法とは？「5年建築義務」と「10年転売禁止」を解説｜重説シリーズ⑫

🏘️ 法律の目的と開発の仕組み

新住宅市街地開発法は、1963年（昭和38年）に制定されました。まさに、大都市圏へ人々が集中し、深刻な住宅不足が起きていた時代です。

この法律の目的は、住宅に困窮する国民のために、住みやすい環境の住宅地（ニュータウン）を**大規模に（一度にたくさん）供給する**ことです。

「買収方式」と「換地方式」の違い

この法律の事業は、第8回で解説した「土地区画整理事業」とは根本的に進め方が異なります。

• 土地区画整理（換地方式）: 土地の権利は元の所有者が持ち続け、整備後に「交換（換地）」する。
• 新住宅市街地開発（買収方式）: 事業者（国や自治体など）がエリア内の土地を**すべて買収**し、一度まっさらな状態にしてから道路や公園を整備し、新しい区画として**「分譲（処分）」**する。

📑 重説の最重要ポイント：購入者にかかる2大制限

この法律の最大の特徴は、STEP3で土地を「分譲（処分）」された購入者（譲受人）に対して、投機（転売目的の購入）を防ぐための厳しい義務と制限が課される点です。

重要事項説明では、この2つの制限（法第31条、法第32条）が説明されます。

1. 5年以内の「建築義務」（法第31条）

事業者から造成宅地を譲り受けた人（買主）は、その土地が「住宅用」と計画されている場合、**「譲受けの日（買った日）の翌日から起算して5年以内」**に、計画で定められた用途・規模の建築物（主に住宅）を建築しなければなりません。

2. 10年間の「譲渡（転売）制限」（法第32条）

さらに、投機的な転売を防止するため、二重のロックがかかります。

造成工事が完了した旨の公告があった日の翌日から起算して**10年間**は、その土地や、その土地に建てた建築物について、**都道府県知事の「承認」**がなければ、以下の行為ができません。

• 所有権の移転（＝**売買、贈与**）
• 地上権、賃借権などの設定・移転（＝**土地を貸す**こと）

つまり、事業完了から10年間は、原則として**自由に売ったり貸したりできない（転売禁止）**ということです。

✅ 重要事項説明での扱いとチェックポイント

取引する土地が「新住宅市街地開発事業」によって造成された土地である場合、宅地建物取引業者はその内容を重要事項説明（重説）で買主に説明する義務があります。

1. 重説で説明される項目

重説では、主に以下の点が説明されます。

• 法律名: 新住宅市街地開発法
• 建築義務（法第31条）:
  • 造成宅地を譲り受けた者は、**5年以内**に計画に沿った建築物を**建築する義務**があること。
• 譲渡制限（法第32条1項）:
  • 事業完了の公告から**10年間**、土地や建物の権利を移転（売買・賃貸など）するには**知事の承認**が必要であること。

2. 買主・仲介業者のチェックポイント

新人営業マンや買主様は、特に以下の点に注意して確認しましょう。

❓ FAQ（よくある質問と回答）

まとめ

「新住宅市街地開発法」は、大都市圏の住宅難を解消するために、事業者が土地を「買収」してニュータウンを造成する法律です。

売買・仲介に携わる宅地建物取引業者は、その物件がこの法律による造成地ではないか、もしそうであれば、建築義務や譲渡制限の期間（5年/10年）がまだ残っていないかを正確に調査し、買主に説明する重い責任があります。