里道（赤道）に面した土地は建てられる？売却前の確認点

里道（赤道）は、赤い線だけで建築の可否を決められません

里道（＝道路法などの特別法が適用・準用されない公共物の代表例）は、地域により赤道、赤線、赤地とも呼ばれます。公図（＝土地の形や位置関係を示す図）では、里道が赤色の線で表示されることがあります。ただし、公図の赤色表示だけから、現に通れる道か、建築基準法上の道路か、市町村が管理する道かまでは分かりません。

家を建てる場面で基準になるのは、建築基準法（＝建物を建てる際の基準を定める法律）第42条の道路です。この条文には、里道や赤道という独立した道路の種類は置かれていません。つまり、「里道に面しているから建てられない」「里道に面しているから建てられる」とは、どちらも言い切れません。

原則として、建物を建てる土地は道路に2メートル以上接する必要があります。これを接道義務建築基準法で、建物の敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないとする義務。満たさないと再建築できない場合があります。（＝土地が建築基準法上の道路に一定の長さでつながる条件）といいます。道路に接していない土地でも、第43条第2項の認定（＝基準を満たす建物として行政が認める仕組み）や許可（＝行政が建築を認める仕組み）が論点になることがあります。まずは、その里道が第42条の道路なのかを切り分けることが大切です。

なお、建築基準法第3章は、都市計画区域及び準都市計画区域内に限って適用されます。土地の所在地と、建築基準法上の道路としての位置づけを分けて調べることで、売却前の見通しが立てやすくなります。

里道の管理者は、赤い線を見ただけでは決まりません

法定外公共物（＝道路法などの特別法が適用・準用されない公共物）である里道は、機能を有するものを市町村が管理すると案内されています。一方で、公共的な用途に使われていない旧里道は、旧法定外公共物として財務局や財務事務所が管理する案内があります。個別の里道について、どこが管理しているかは、赤い線だけでは決まりません。

境界確認（＝土地と里道の境目を確かめること）や売払いを考えるときは、まず管理者を調べる流れが案内されています。里道の敷地に工作物を置くことや、掘削・盛土で形を変えることには、自治体の手続が必要となる案内もあります。家を建てる話と、里道そのものを使う話は、分けて考えると整理しやすくなります。

道路に接していなくても、認定・許可の道筋があります

建築基準法第43条第2項第1号では、建築基準法上の道路ではない道に、幅4メートル以上かつ2メートル以上接する建物が対象となり得ます。その道が避難や通行の安全に関する基準に合い、建物の用途や規模が基準に合うことも条件です。さらに、特定行政庁（＝建築の安全などを判断する行政機関）が、交通、安全、防火、衛生に支障がないと認める必要があります。

同項第2号では、周囲に広い空地を持つ建物などが対象となり得ます。この許可には、特定行政庁の判断に加えて建築審査会の同意が必要です。許可を得た場合に建築確認申請（＝建物を建てる前に計画が基準に合うか審査を受ける申請）が可能になると案内する自治体もあります。

ただし、認定・許可の具体的な基準や手続は、所在地の特定行政庁ごとに調べる必要があります。接道義務の基本は、すでに案内している接道に関する記事もあわせて読むと理解しやすくなります。

よくある失敗は「公図の赤線＝建築できる道路」と決めることです

よくある失敗は、公図に赤い線があることだけで「道路に面しているから家を建てられる」と考えることです。この思い込みが起きるのは、赤色表示が道らしく見え、現地でも通路のように見えるためです。しかし、公図は建築基準法上の道路かどうかを決める資料ではありません。

指定道路図（＝建築基準法上の道路の種類と位置が記載される図）には、道路の種類と位置が記載されます。一方で、道路名称、道の幅、延長、所有状況は記載されない案内があります。赤い線を見る、公図で土地との位置をつかむ、指定道路図を見る、管理者を調べる。この順で情報を重ねることで、売却前に判断を急ぐ失敗を避けられます。

売却方法には、0円より下、つまり売主が費用を負担して引き取ってもらう売却方法もあります。

売却前は、里道と建築基準法上の道路を分けて考えます

まとめると、里道や赤道に面した土地で家を建てられるかは、赤い線の表示だけでは決まりません。建築基準法第42条の道路に当たるか、土地が道路に2メートル以上接しているか、認定や許可の道筋があるかを順に見ます。あわせて、里道の管理者を調べ、境界や利用に関する話を分けて整理します。ご不明な点は、無料相談で個別にお答えしています。お気軽にご相談ください。