買い手がつきにくい地域の実家、処分前に整理したい選択肢

「売れないかも」で止まると、家の傷みと負担が残る

空き家（＝人が住んでいない家）は全国的に増えている。総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査では、2023年10月1日現在の空き家数は900万2千戸で、空き家率は13.8％だった。どちらも過去最高である。

賃貸用、売却用、二次的住宅を除いた空き家も385万6千戸ある。総住宅数に占める割合は5.9％である。買い手がつきにくいと感じる実家ほど、「売れるか」の前に、放置で何が残るかを見える形にすることが大切になる。

国土交通省は、放置した空き家では資産価値（＝財産としての値打ち）が下がり、売買などが難しくなるとしている。倒壊、屋根や外壁の落下、害虫やねずみ、悪臭、不法侵入、枝の越境もリスクとして挙げている。家は鍵を掛けた箱ではない。使わなくても、周囲に影響する状態になり得る。

固定資産税（＝土地や家に毎年かかる税）は、毎年1月1日に固定資産課税台帳へ所有者として登録されている人に課される。管理不全空家等（＝特定空家等になるおそれがある、管理が不十分な空き家）や特定空家等（＝周囲に悪影響を及ぼすおそれがある空き家）について、市区町村（＝家がある地域の役所）から勧告（＝改善を求める正式な通知）を受けると、住宅用地特例（＝住宅が建つ土地の固定資産税などを軽くする仕組み）の対象から外れる。

よくある失敗は、「片付けてから相談しよう」と決めて連絡を後回しにすることだ。片付けの終わりを先に決めないと、相談の開始も先送りになる。まず現状を伝え、その後に必要な対応を切り分けるほうが、悩みを一つの大きな箱にしないで済む。

遠方でも進めるための5つの手順

1. まず、実家の所在地、土地と建物があること、現在住んでいる人がいないことを書き出す。最初の相談で状況を伝えるためのメモである。現地へ行く前に、話の地図を作るイメージで整理する。

2. 次に、登記事項証明書（＝法務局で取れる、土地や建物の登記内容を写した書類）を確認する。土地・建物の登記事項証明書、地図証明書（＝登記所にある地図の写し）、図面証明書（＝土地や建物に関する図面の写し）は、オンラインで請求できる。指定住所への送付も選べる。

3. 相続登記（＝相続した不動産の名義を登記で変える手続き）の状況を確認する。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請が必要である。2024年4月1日より前に相続した未登記不動産も対象で、原則として2027年3月31日までに登記が必要となる。正当な理由なく申請義務を履行しない場合は、罰則の対象となり得る（詳細は当該法令を確認）。

遺産分割（＝受け継ぐ財産を誰が受け取るか決める話し合い）がまとまらない場合は、相続人申告登記（＝自分が相続人だと法務局へ申し出る登記）を期限内に申し出る方法がある。ただし、売却には相続登記が必要である。不動産登記申請書（＝登記を申し込む書類）は郵送でも提出でき、法務局は書留郵便での送付方法を案内している。

4. 所在地の不動産会社と市区町村へ相談する。全国版空き家・空き地バンク（＝自治体が認可した空き家や空き地を載せる情報サイト）には、自治体が認可した物件を掲載できる。不動産会社との媒介契約売主・買主が宅建業者に売買や賃貸の仲介を依頼する契約。一般・専任・専属専任の3種類があり、報告義務やレインズ登録期限が異なります。（＝売却の相手探しを依頼する契約）がある物件でも、自治体が認可すれば掲載できる。実際の有無や条件は、所在地の自治体に確認する。

5. 遠方対応の範囲を相手ごとに確認する。重要事項説明書宅建業者が契約前に、物件や取引条件の重要な事項を宅地建物取引士が書面で説明すること。買主・借主が不利益を受けないための手続きです。（＝契約前に物件の大事な点を伝える書類）や契約締結時書面（＝契約を結んだ内容を示す書類）などは、相手の承諾があれば、2022年5月18日から電子データで提供できる。ただし、売却の全工程を対面なしで進められるかは、不動産会社、買主、司法書士（＝登記手続きを扱う専門家）、金融機関の運用による。そこは先に確認する。

まずは「売れるか」ではなく、今の状態を渡せるようにする

まとめると、買い手がつきにくい地域の実家でも、放置を続ける判断は別問題である。空き家には傷みや周囲への影響があり、固定資産税の負担も続く。勧告を受ければ、住宅用地特例の対象から外れることもある。

遠方でも、登記事項証明書のオンライン請求や登記書類の郵送などを使い、確認を始められる。実家の状況、名義、相続登記の順に整理してから、所在地の不動産会社と市区町村へ相談しよう。絡まった糸も、端を一つ見つければほどき始められる。ご不明な点は、無料相談で個別にお答えしています。お気軽にご相談ください。