第一種低層住居専用地域とは？高さ・用途制限と売却前の確認点

第一種低層住居専用地域は、低い住宅の環境を守る地域です

第一種低層住居専用地域は、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域です。用途地域都市計画法に基づき、地域ごとに建てられる建物の種類や用途を定めた区分。住居系・商業系・工業系などがあり、建てられる建物が変わります。（＝土地の使い方を分ける地域区分）の一つでもあります。相続した家を売るときは、「住宅地だから売りやすい」とだけ考えるのでは足りません。買う人が住宅として使うのか、住まいに仕事や店を組み合わせたいのかで、見通しが変わるためです。

この地域では、建築基準法別表第二（い）項（＝建てられる建物の一覧）にある建物だけを建てられます。住宅や共同住宅は一覧に入っています。一方で、店舗等や事務所等は、原則として建てられない用途として示されています。店や事務所の利用を前提に売却を考えると、買う人の計画が進まないことがあります。

売却前には、土地の自治体が定める都市計画（＝土地利用の具体的なルール）と、条例（＝自治体が定めるルール）を見てください。高さ、敷地の使い方、日影規制（＝周辺にできる影を抑えるルール）は、土地ごとに一律ではありません。売却方法には、0円より下、売主が引き取り費用を負担する形となることがあります。これは、売主が費用を負担して引き取ってもらう売却方法です。

店や事務所を考えるなら、兼用住宅の条件を先に見ます

兼用住宅（＝住まいの一部を店や仕事場にも使う住宅）は、政令で定める用途を兼ねる住宅として、建てられる建物の一覧に入っています。ただし、住居として使う延べ面積（＝建物全体の床面積の合計）が2分の1以上であることが必要です。兼用する部分の床面積の合計は、50平方メートルを超えられません。

対象用途には、一定の駐車施設を同じ敷地に設けて業務を営むものを除く事務所、日用品を売る店、食堂や喫茶店などがあります。理髪店、美容院、クリーニング取次店なども含まれます。洋服店や畳屋などでは、原動機を使う場合の出力合計が0.75キロワット以下という条件があります。自家販売のための食品製造業でも、原動機を使う場合は同じ条件です。学習塾や華道教室、囲碁教室なども対象用途に含まれます。

よくある失敗は、「住宅を兼ねれば店や事務所にできる」と考えてしまうことです。兼用住宅には、住む部分の割合と、仕事や店に使う床面積の条件があります。通常の店舗等や事務所等を建てる話と、条件付きの兼用住宅の話を混ぜると、買う人との話がずれます。特定行政庁（＝建築の許可を判断する行政機関）が、良好な住居環境を害するおそれがないと認める場合などには例外許可の仕組みもあります。ただし、個別に許可を受けられるとは言えません。

建て替えられる大きさは、高さだけでは決まりません

建物の高さは、都市計画で定めた10メートルまたは12メートルの限度を超えられません。さらに北側斜線制限（＝北側への圧迫を抑える高さのルール）があります。建物の各部分の高さは、真北方向の水平距離に1.25を掛け、5メートルを足した高さ以下です。高さが10メートルの地域でも、空地と敷地面積の要件を満たし、特定行政庁が良好な住居環境を害するおそれがないと認める建物には、12メートルまでの特例があります。

建蔽率（＝敷地に対して建物が占める面積の割合）は、30％、40％、50％、60％のうち都市計画で定めた割合です。容積率（＝敷地に対する建物全体の床面積の割合）は、50％から200％までの6段階から定められます。前面道路の幅員が12メートル未満なら、容積率には道路幅員に10分の4を掛けた追加の制限もあります。

外壁後退距離（＝建物の外壁を敷地境界から離す距離）が都市計画で定められた土地では、1.5メートルまたは1メートルの距離が基準です。日影規制は、すべての土地に一律でかかるものではありません。条例で指定された区域で、対象と規制値が決まります。建て替え後の大きさは、これらを重ねて見ていく必要があります。

売却では、用途と建て替えの大きさを分けて考えます

まとめると、第一種低層住居専用地域は、低い住宅の良好な環境を守るための地域です。住宅や共同住宅は建てられる建物の一覧にあります。住まいと店や仕事場を組み合わせるなら、兼用住宅の条件まで見ます。通常の店舗等や事務所等は、原則として建てられない用途です。

売却前に整理したいのは、買う人が何に使えるかと、建て替えでどの程度の大きさになるかです。高さ、建蔽率、容積率、外壁後退距離、日影規制を分けて見れば、土地の説明がぼやけません。ご不明な点は、無料相談で個別にお答えしています。お気軽にご相談ください。