固定資産税は3年ごとに変わる？評価替えのしくみと税額が上がる理由
固定資産税の評価額は3年に一度だけ見直されます。地価が動いてもすぐ税額が変わらない理由、評価替えのしくみ、自分の評価額を周りと見比べる縦覧と、不服を申し立てる審査の申出の期限を解説します。
📑 目次
固定資産税は3年ごとに変わる？評価替えのしくみと税額が上がる理由
「近所の地価が上がったらしい。来年から固定資産税も上がるのだろうか」
結論から言うと、地価が動いた年にすぐ税額が変わるわけではありません。固定資産税の評価には3年に一度だけ見直すという決まりがあるからです。この記事では、そのしくみと、自分の評価額を確かめる方法を条文にあたって整理します。
3年ごとに評価を見直す
この制度の背骨は、地方税法の用語の定義にあります。
地方税法 第341条（固定資産税に関する用語の意義）
六 基準年度 昭和三十一年度及び昭和三十三年度並びに昭和三十三年度から起算して三年度又は三の倍数の年度を経過したごとの年度をいう。
七 第二年度 基準年度の翌年度をいう。
八 第三年度 第二年度の翌年度をいう。
つまり、3年で1セットです。最初の年が「基準年度」で、この年に評価を見直します。これがいわゆる評価替えです。
間の2年は価格を据え置きます
では残りの2年はどうなるのか。条文はこう書いています。
同法 第349条（土地又は家屋に対して課する固定資産税の課税標準）
基準年度に係る賦課期日に所在する土地又は家屋…に対して課する基準年度の固定資産税の課税標準は、当該土地又は家屋の基準年度に係る賦課期日における価格…で土地課税台帳等又は家屋課税台帳等に登録されたものとする。
２ 基準年度の土地又は家屋に対して課する第二年度の固定資産税の課税標準は、当該土地又は家屋に係る基準年度の固定資産税の課税標準の基礎となつた価格…とする。
３ 基準年度の土地又は家屋に対して課する第三年度の固定資産税の課税標準は、当該土地又は家屋に係る基準年度の固定資産税の課税標準の基礎となつた価格…とする。
ここが誤解されやすい点です。
ニュースで「地価が上がった」と聞いても、その年に固定資産税の評価額が動くとは限りません。評価に反映されるのは、次の基準年度です。逆に言えば、評価替えの年には、3年分の地価の動きがまとめて反映されます。「急に上がった」と感じるのはこのためです。
ただし第2項・第3項にはただし書きがあり、土地の地目変更、家屋の改築や損壊など特別の事情があるときは、据え置きではなく価格を見直すことになっています。
評価の物差しは誰が決めるのか
同法 第388条第1項（固定資産税に係る総務大臣の任務）
総務大臣は、固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続（以下「固定資産評価基準」という。）を定め、これを告示しなければならない。
市町村が勝手に決めているわけではありません。国が定めた基準に従って、市町村が価格を決めるという二段構えです。
税額の上がり方には、ゆるめる仕組みがあります
評価額が上がっても、税額がその通りに跳ね上がるわけではありません。急激な負担増をならすための仕組みが法律に置かれており、実際の税額はこれを通して計算されます。
ただしこの仕組みは適用の条件や割合が細かく、土地の種類や現在の負担の水準によって扱いが変わります。ご自身の土地にどう当てはまるかは、お住まいの市町村の税務担当窓口にご確認ください。市町村によって案内の様式も異なります。
自分の評価額を確かめる2つの手続き
ここからが実際に使える部分です。評価額には、見る手段と、不服を申し立てる手段が用意されています。
1. 縦覧（他と見比べる）
同法 第410条第1項 市町村長は…固定資産の価格等を毎年三月三十一日までに決定しなければならない。
同法 第416条 市町村長は、固定資産税の納税者が…登録された価格と当該土地又は家屋が所在する市町村内の他の土地又は家屋の価格とを比較することができるよう、毎年四月一日から、四月二十日又は当該年度の最初の納期限の日のいずれか遅い日以後の日までの間、その指定する場所において…縦覧に供し…
条文が「他の土地又は家屋の価格とを比較することができるよう」と目的を書いている点が重要です。縦覧は、自分の評価額が周りと釣り合っているかを見るための制度です。
2. 審査の申出（不服を申し立てる）
同法 第432条第1項 固定資産税の納税者は、その納付すべき当該年度の固定資産税に係る固定資産について固定資産課税台帳に登録された価格…について不服がある場合においては…納税通知書の交付を受けた日後三月を経過する日まで…文書をもつて、固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができる。
期限にご注意ください。
納税通知書が届いてから3か月です。「高いと思ったが、そのまま払ってしまった」という声が多いのは、この期限が過ぎてしまうからです。申出先は市町村の税務課ではなく固定資産評価審査委員会です。
よくある質問
Q. 評価替えの年はいつですか？
A. 3年に一度です。条文は「三年度又は三の倍数の年度を経過したごとの年度」と定めています。次がいつに当たるかは、お住まいの市町村が公表しています。
Q. 建物は古くなるのに、なぜ税金が下がらないのですか？
A. 家屋の評価には下限が設けられているためです。築年数が進むと評価額は下がりますが、一定のところで下げ止まります。ゼロにはなりません。
Q. 隣とほぼ同じ土地なのに、評価額が違います。
A. まず縦覧で見比べてください。第416条は、他の土地・家屋と比較できるようにするための制度です。そのうえで納得がいかなければ、審査の申出という手段があります。
参照法令（e-Gov法令検索）
地方税法 第341条・第349条・第388条・第410条・第416条・第432条
免責：本記事は一般的な解説です。個別の税額・負担調整の適用については、お住まいの市町村の税務担当窓口または税理士にご確認ください。
この記事を書いた人
小野海士宅地建物取引士株式会社オッティモ 代表取締役
不動産実務15年。東京都荒川区を拠点に、相続・空き家・訳あり物件の買取や売却のご相談を全国対応で手がける。「他社に断られた物件」の相談を数多く受けてきた経験から、難しい不動産の手放し方を分かりやすく解説している。不動産業者向け業務SaaS「anken.」の開発者でもある。
公開日 最終更新
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